RISANAMENTO SPA - 31.01.2023

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RISANAMENTO S.p.A.

Relazione finanziaria annuale Esercizio 2022

Risanamento S.p.A.Via Bonfadini, 148 - 20138 Milanotel. 02 4547551 - fax 02 45475532

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1 – COMPOSIZIONE DEGLI ORGANI SOCIALI...........................................................................4

2 - STRUTTURA SOCIETARIA DEL GRUPPO..............................................................................6

3 – RELAZIONE SULLA GESTIONE............................................................................................7

CONSIDERAZIONI INTRODUTTIVE....................................................................................................................7

3.1 - RISULTATI DI SINTESI.......................................................................................................................................................9

3.2 - CONTESTO OPERATIVO..................................................................................................................................................11

3.3- EVENTI PRINCIPALI...........................................................................................................................................................19

3.4 ANALISI DELLA SITUAZIONE ECONOMICA, PATRIMONIALE E FINANZIARIA DEL GRUPPO RISANAMENTO..................................................................................................................................................29

3.5 - VALUTAZIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE............................................................................................................33

3.6 - RISK MANAGEMENT........................................................................................................................................................35

3.7- INFORMAZIONI SUGLI STRUMENTI FINANZIARI......................................................................................................47

3.8 - ANDAMENTO DELLE PRINCIPALI MACRO ATTIVITA’ DEL GRUPPO...................................................................50

3.9 - RAPPORTI TRA LE SOCIETA’ DEL GRUPPO E LE ENTITA’ CORRELATE..............................................................53

3.10 - INFORMAZIONI SULL’AMBIENTE...............................................................................................................................55

3.11 - RISORSE UMANE.............................................................................................................................................................56

3.12– ANALISI DELLA SITUAZIONE ECONOMICA, PATRIMONIALE E FINANZIARIA DI RISANAMENTO S.P.A...57

3.13 - RAPPORTI TRA RISANAMENTO S.P.A. E IMPRESE CONTROLLATE, COLLEGATE, CONTROLLANTI E CORRELATE................................................................................................................................................................................62

3.14- ALTRE INFORMAZIONI...................................................................................................................................................63

3.15.1 - ATTIVITA’ DI RICERCA E SVILUPPO.......................................................................................................................65

3.15.2 - AZIONI PROPRIE...........................................................................................................................................................65

3.15.3 - SEDI SECONDARIE.......................................................................................................................................................65

3.16- CODICE IN MATERIA DI DATI PERSONALI................................................................................................................66

3.17 - INFORMATIVA EX ART. 123 bis DEL TUF 58/98.........................................................................................................67

3.18 - EVENTI SUCCESSIVI.......................................................................................................................................................68

3.19- EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE.......................................................................................................73

3.20-

PROPOSTE

DEL

CONSIGLIO

DI

AMMINISTRAZIONE

.....................................................................................74

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4 – GRUPPO RISANAMENTO – BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2022...................76

4.1 – SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA CONSOLIDATA............................................................................76

4.2 – CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO..........................................................................................................................77

4.3 – CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO COMPLESSIVO.............................................................................................78

4.4 – PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO...........................................................................................79

4.5 – RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO............................................................................................................80

4.6 – NOTE AL BILANCIO CONSOLIDATO............................................................................................................................81

4.7 – ELENCO PARTECIPAZIONI CONSOLIDATE..............................................................................................................139

4.8 – ATTESTAZIONE EX ART. 81 ter del REGOLAMENTO CONSOB n. 11971/1999.....................................................143

4.9 – RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE................................................................................................................144

4.10 – RELAZIONE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE.......................................................................................................145

5 – RISANAMENTO S.P.A. – BILANCIO D’ESERCIZIO AL 31 DICEMBRE 2022........................147

5.1 – SITUAZIONE PATRIMONIALE FIANZIARIA.............................................................................................................147

5.2 – CONTO ECONOMICO.....................................................................................................................................................148

5.3 – CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO........................................................................................................................149

5.4 – PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO

...................................................................................150

5.5 - RENDICONTO FINANZIARIO........................................................................................................................................151

5.5 – NOTE AL BILANCIO.......................................................................................................................................................152

5.7 – ATTESTAZIONE EX ATR. 81 ter DEL REGOLAMENTO CONSOB N. 11971/1999.................................................208

5.8 – RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE................................................................................................................209

5.9 – RELAZIONE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE.........................................................................................................210

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1 - Composizione degli organi societari

1 – Composizione degli organi sociali

In conformità a quanto raccomandato dalla Consob, Vi rendiamo noto che il Consiglio di Amministrazione ed il Collegio Sindacale della società sono così composti.

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato per il triennio 2021-2022-2023 dall’assemblea degli azionisti del 19 aprile 2021 e si compone dei seguenti cinque membri:

Nome e cognome

Carica

Claudio Calabi

Presidente con deleghe

Paolo Baessato** (1)

Amministratore

Franco Carlo Papa (1) (2) (3) (4) (5)

Amministratore

Giulia Pusterla (1) (2) (3) (4) (5)

Amministratore

Antonia Maria Negri Clementi (1) (2) (3) (4) (5)

Amministratore

(1) In possesso dei requisiti di indipendenza previsti dall’art. 148, comma 3, del TUF

(2) Componente del Comitato Controllo e Rischi

(3) Componente del Comitato per la Remunerazione

(4) Componente del Comitato per le Operazioni con Parti Correlate

(5) Componente del Comitato Sostenibilità (si precisa che Risanamento è esentata dalla rendicontazione

prevista dal D.Lgs. 254/2016, cui non aderisce neppure volontariamente.)

I signori Claudio Calabi, Giulia Pusterla, Giancarlo Scotti (dimissionario dal 3 febbraio 2022) e Antonia Maria Negri Clementi sono stati tratti dalla lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., titolare del 48,9 % delle azioni ordinarie Risanamento; il signor Franco Carlo Papa è stato tratto dalla lista presentata da Unicredit S.p.A., titolare del 22,23% delle azioni ordinarie Risanamento, lista che ha ottenuto il secondo maggior numero di voti.

** L’amministratore Paolo Baessato, a seguito delle dimissioni del consigliere Giancarlo Scotti, è stato cooptato ai sensi dell’art. 2386, comma 1, c.c. dal Consiglio di Amministrazione in data 1° marzo 2022 con scadenza dalla carica sino alla prossima assemblea.

L’assemblea degli azionisti del 27 aprile 2022 ha confermato il signor Baessato quale Consigliere di Amministrazione della società, stabilendo che il medesimo resterà in carica per la durata dell’attuale mandato del Consiglio di Amministrazione, vale a dire fino all’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2023.

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COLLEGIO SINDACALE

Il Collegio Sindacale in carica è stato nominato per il triennio 2022 – 2023 – 2024, e precisamente sino all’assemblea di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2024, dall’assemblea degli azionisti del 27 aprile 2022 e si compone dei seguenti membri:

Nome e cognome

Carica

Salvatore Spiniello (2)

Presidente

Riccardo Previtali (1)

Sindaco Effettivo

Francesca Monti (1)

Sindaco Effettivo

Paolo Nannetti (1)

Sindaco Supplente

Michela Zeme (2)

Sindaco Supplente

(1)I sindaci effettivi Riccardo Previtali e Francesca Monti ed il sindaco supplente Paolo Nannetti sono stati tratti dalla lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., titolare del 48,9 % delle azioni ordinarie Risanamento;

(2)Il sindaco effettivo Salvatore Spiniello, cui spetta la presidenza del Collegio Sindacale, ed il sindaco supplente Michela Zeme sono stati tratti dalla lista di minoranza, lista presentata da Unicredit S.p.a., titolare del 22,231% delle azioni ordinarie Risanamento.

SOCIETA’ DI REVISIONE

L’assemblea del 19 aprile 2021, previa approvazione della risoluzione consensuale anticipata del mandato conferito alla società di revisione Kpmg S.p.A. per gli esercizi 2017-2025, ha deliberato di conferire l’incarico per la revisione legale dei conti alla società ERNST&YOUNG Spa per il novennio 2021-2029, con durata sino alla assemblea di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2029.

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2 - Struttura societaria del Gruppo

3 - Relazione sulla gestione

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3 – Relazione sulla gestione

Considerazioni introduttive

Signori Azionisti,

l’esercizio chiusosi il 31 dicembre 2022 ha evidenziato un risultato netto negativo di 53,8 milioni di euro che si confronta con quello registrato lo scorso esercizio (perdita di 24,9 milioni di euro).

La sensibile differenza è per la quasi totalità ascrivibile alla contabilizzazione di partite straordinarie e non ricorrenti la principale delle quali si riferisce all’adeguamento del fondo bonifiche per i maggiori costi (in parte sostenuti e ancora da sostenere) per le attività da effettuare anche fuori ambito territoriale rispetto al piano di sviluppo Milano Santa Giulia come meglio e ampiamente descritto nel prosieguo della presente Relazione.

Si evidenzia anche nel 2022 la sostanziale invarianza rispetto al 2021 dei costi di gestione frutto del processo di revisione organizzativa e ridimensionamento strutturale, attuato negli scorsi esercizi.

Come già ricordato nelle precedenti relazioni di periodo con riferimento alla iniziativa immobiliare Milano Santa Giulia l’evento principale intercorso nel 2022 è sicuramente quello che ha visto la controllata Milano Santa Giulia S.p.A. con il Comune di Milano ed Esselunga S.p.A., firmare in data 16 giugno 2022 la convenzione urbanistica per la Variante al Piano Integrato di Intervento di Milano Santa Giulia (la “Convenzione di Variante”) per l’avvio dei lavori che porteranno al completamento del quartiere di Milano Santa Giulia, con l’edificazione residua di circa 400.000 mq di slp per la maggior parte a destinazione residenziale, in aggiunta ai 250.000 mq già edificati nella zona prospicente alla stazione di Rogoredo.

Tale firma ha dato il via alla fase attuativa del progetto; in particolare si è avviata la progettazione esecutiva per la costruzione delle opere infrastrutturali previste dal progetto di sviluppo dell’area e specificatamente le opere legate all’evento delle Olimpiadi Milano Cortina 2026; relativamente alle suddette opere sono state consegnate al comune di Milano le nuove fideiussioni richieste per un valore complessivo di circa 86 milioni di euro a garanzia della realizzazione delle stesse. Parallelamente sono proseguite e stanno proseguendo le attività per le opere di bonifica secondo il cronoprogramma concordato con Enti e appaltatore. A tale riguardo si evidenzia che a fine settembre 2022 è stata rilasciata certificazione di avvenuta bonifica dei primi lotti, tra cui quello destinato alla realizzazione della nuova Arena da parte di CTS Eventim, la quale sta completando le attività per il rilascio di titoli abilitativi alla costruzione.

Si ricorda infine che con riferimento ai ricorsi pervenuti avverso gli atti di approvazione della Variante, a valle della udienza di trattazione tenutasi in data 21 giugno 2022, il TAR Lombardia – Milano in data 11 luglio 2022 ha emesso la sentenza che dichiara inammissibile il ricorso presentato dalla società Immobiliare Ametista Srl (contro la quale quest’ultima ha promosso appello) mentre in data 12 luglio 2022 il medesimo tribunale ha emesso sentenza che respinge il ricorso presentato dalla società Forumnet SpA.

Con riferimento al Project Development Agreement sottoscritto nel 2017 (“PDA”) in essere con Lendlease Europe Holdings Limited e Lendlease MSG North S.r.l. (“Lendlease”) relativo all’iniziativa Milano Santa Giulia in data 27 ottobre 2022 – come già comunicato - Lendlease ha esercitato nei termini il diritto, contrattualmente previsto, di rinunciare alle condizioni sospensive ancora in essere previste dal citato accordo. Sono altresì proseguite - a seguito dell'oggettiva necessità di rimodulare in maniera

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significativa gli accordi in essere a causa dell'accelerazione temporale allo sviluppo di tale progetto imposta dall'evento olimpico - le articolate discussioni con Lendlease e le banche finanziatrici (“Banche”) rispettivamente in merito a: (i) la revisione dei termini e condizioni del PDA; (ii) la concessione del finanziamento delle opere di bonifiche e delle opere infrastrutturali. Più in particolare, allo stato è in fase di finalizzazione la negoziazione di una complessa operazione volta proprio a consentire - nell’ambito di un piano che assicuri l’equilibrio economico finanziario del Gruppo Risanamento ex art. 56 del codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (“CCI”) - inter alia:

(i)l’ottenimento da parte del Gruppo Risanamento delle risorse finanziarie necessarie per adempiere ai propri impegni assunti con le autorità pubbliche e terze parti in relazione al completamento sia dell’attività di bonifica dell’area sia della realizzazione delle opere infrastrutturali olimpiche di cui alla Convenzione di Variante;

(ii)il trasferimento dell’area Milano Santa Giulia oggetto del PDA (c.d. Lotti Nord) a valori in linea con il relativo book value / fair value a favore di un fondo comune di investimento alternativo regolato dalla legge italiana, le cui quote saranno detenute, inter alios, dalle Banche o loro eventuali aventi causa, con contestuale accollo liberatorio da parte del suddetto fondo dell’indebitamento finanziario vantato dalle Banche stesse (o loro eventuali aventi causa) nei confronti del Gruppo Risanamento (che al 31 dicembre 2022 ammonta complessivamente a circa 566 milioni di euro) e con pagamento in favore di Risanamento, a certi termini e condizioni, dell’importo complementare rispetto ai valori sopra richiamati;

(complessivamente, l’“Operazione”), la cui struttura e modalità sono in corso di definizione tra le parti.

Per tutti gli approfondimenti connessi allo sviluppo dell’iniziativa di Milano Santa Giulia, ai rapporti con il gruppo Lendlease si rinvia al successivo paragrafo 3.3 “Eventi principali”.

Tornando all’analisi preliminare dei dati di bilancio si segnala che il patrimonio netto consolidato si attesta a 42 milioni di euro contro i 95,8 milioni di euro del 31 dicembre 2021 mentre la posizione finanziaria netta, pari a 567,4 milioni di euro (negativa), si raffronta con quella registrata al 31 dicembre 2021 pari a 522,8 milioni di euro (negativa). Con riferimento specifico a questo ultimo dato l’incremento registrato riflette sostanzialmente la prosecuzione delle attività di ripristino ambientale (con durata pluriennale) dell’iniziativa di sviluppo denominata “Milano Santa Giulia”.

Relativamente alla Capogruppo si anticipa che il risultato economico evidenzia una perdita di 59,9 milioni di euro che si raffronta con quella registrata lo scorso esercizio di 5,3 milioni di euro.

Alla luce delle risultanze della presente relazione finanziaria, quanto alla Capogruppo, sussistendo i presupposti previsti dall’art. 2446 c.c., il Consiglio di Amministrazione delibererà di convocare l’assemblea degli Azionisti, oltre che per l’approvazione del bilancio di esercizio 2022, anche per l’adozione dei provvedimenti di cui all’art. 2446 Cod.Civ..

Sul punto sarà messa a disposizione degli azionisti con le modalità e nei termini previsti dalla normativa la relativa Relazione Illustrativa del Consiglio di Amministrazione.

Con riferimento alla tematica della continuità aziendale, più ampiamente descritta nel successivo paragrafo 3.6, gli Amministratori pur nelle incertezze del quadro ivi rappresentato, ritengono che le azioni poste in essere ed in corso di attuazione, consentono al Gruppo di operare come una entità in funzionamento per un periodo almeno di 12 mesi dalla data di riferimento del presente bilancio.

Avvertenza:

Le tabelle della presente relazione, ove non espressamente indicato sono in migliaia di euro

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3.1 Risultati di sintesi

3.1 TITOLO DEL CAPITOLO

3.1 - RISULTATI DI SINTESI

Di seguito si riportano, in sintesi, i principali risultati economici, patrimoniali e finanziari consolidati del Gruppo Risanamento al 31 dicembre 2022 nonché i più significativi indicatori di bilancio.

Si evidenzia che il patrimonio immobiliare complessivo a valori di carico alla data del 31 dicembre 2022, pari a 647 milioni di euro, si raffronta ad un valore corrente, costituito dalle stime effettuate da periti indipendenti alla data del 31 dicembre 2022, di circa 668 milioni di euro.

Gruppo Risanamento

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

Fatturato

370

599

360

Variazione rimanenze

567

350

4.296

Altri proventi

1.544

966

2.462

Valore della produzione

2.481

1.915

7.118

Risultato operativo ante ammortamenti plus/minus

(40.228)

(14.669)

(12.365)

Risultato operativo

(42.149)

(16.587)

(14.257)

Risultato derivante dalle attività di funzionamento

(53.785)

(24.935)

(25.807)

Utile (perdita) netto da attività destinate alla vendita

Risultato netto

(53.785)

(24.935)

(25.807)

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

Patrimonio immobiliare

647.187

646.672

646.300

Patrimonio netto

41.974

95.759

120.694

PFN

(567.359)

(522.806)

(484.597)

Totale passività

665.102

636.234

599.257

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Risanamento S.p.A.

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

Fatturato

2.280

1.792

2.439

Variazione rimanenze

-

(530)

Altri proventi

678

686

120

Valore della produzione

2.958

2.478

2.029

Risultato operativo ante ammortamenti plus/minus

(5.157)

(5.282)

(6.018)

Risultato operativo

(50.427)

(9.800)

(24.876)

Risultato ante imposte

(58.672)

(5.316)

(32.038)

Risultato netto

(59.895)

(5.280)

(32.759)

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

Patrimonio immobiliare

15.847

Patrimonio netto

69.650

129.544

134.824

PFN

(471.178)

(423.302)

(399.945)

Totale passività

493.507

440.065

414.804

N.B. Il risultato operativo del 2019 comprende svalutazioni di partecipazioni per 243,5 milioni di euro. Tali svalutazioni sono connesse alla distribuzione di dividendi (248,5 milioni di euro) rilevati tra i proventi finanziari, con conseguente effetto sul risultato ante imposte.

Il dettaglio e l’analisi dei valori esposti sono presentati nei successivi paragrafi denominati “Analisi della situazione economica, patrimoniale e finanziaria” sia del Gruppo Risanamento che di Risanamento S.p.A., nonché nelle rispettive “Note illustrative” ai prospetti contabili.

La presente Relazione Finanziaria al 31 dicembre 2022 espone a livello consolidato un risultato netto negativo di 53,8 milioni di euro che si confronta con la perdita registrata nel precedente esercizio pari a 24,9 milioni di euro.

Come già anticipato l’incremento della perdita è per la quasi totalità ascrivibile alla contabilizzazione di partite straordinarie e non ricorrenti la principale delle quali si riferisce all’adeguamento del fondo bonifiche per i maggiori costi (in parte sostenuti e ancora da sostenere) per le attività da effettuare anche fuori ambito territoriale rispetto al piano di sviluppo Milano Santa Giulia come meglio e ampiamente descritto nel prosieguo della presente Relazione.

Il patrimonio netto consolidato si attesta a 42 milioni di euro contro i 95,8 milioni di euro del 31 dicembre 2021, mentre la posizione finanziaria netta risulta pari a circa 567,4 milioni di euro (negativa) rispetto ai 522,8 milioni di euro (negativa) registrati il 31 dicembre 2021.

Con riferimento alla Capogruppo, il risultato netto al 31 dicembre 2022 si presenta negativo per 70,3 milioni di euro che si confronta con la perdita netta registrata nell’esercizio precedente (pari a 5,3 milioni di euro). Si rinvia al successivo paragrafo 3.12 per l’analisi dettagliata dei dati economici e patrimoniali.

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3.2 Contesto Operativo

3.2 - CONTESTO OPERATIVO

L’economia globale continua a risentire dell’elevata inflazione, della forte incertezza connessa con la guerra in Ucraina e dell’orientamento restrittivo delle politiche monetarie. Nel quarto trimestre gli indicatori congiunturali e le statistiche nazionali disponibili hanno segnalato un peggioramento del quadro, più marcato nei paesi avanzati e in Cina. Anche il commercio internazionale avrebbe frenato alla fine dell’anno. Il rallentamento della domanda mondiale ha contribuito a moderare il prezzo del petrolio. In Europa le quotazioni del gas naturale sono nettamente diminuite – grazie alle temperature miti, al calo della domanda industriale e ai consistenti stoccaggi accumulati – pur rimanendo su livelli storicamente alti. Permangono forti rischi connessi con l’evoluzione del contesto geopolitico. L’inflazione, nonostante alcuni segnali di diminuzione, si è mantenuta elevata e le banche centrali dei principali paesi avanzati hanno proseguito nell’azione di restrizione monetaria. Le istituzioni internazionali prefigurano un indebolimento della crescita mondiale per l’anno in corso.

L’andamento dell’attività economica nel trimestre estivo è stato divergente tra le maggiori economie avanzate. Negli Stati Uniti il prodotto è tornato ad aumentare; si è invece contratto nel Regno Unito e in Giappone. Tra le economie emergenti il PIL ha accelerato in Cina, beneficiando del temporaneo miglioramento del quadro epidemiologico; la debolezza del mercato immobiliare ha continuato tuttavia a frenare l’attività. In Russia il PIL è leggermente cresciuto nel confronto con il trimestre precedente, ma resta inferiore di circa il 5 per cento rispetto al livello antecedente l’invasione dell’Ucraina.

Nei mesi autunnali gli indici dei responsabili degli acquisti delle imprese manifatturiere sono scesi nelle economie avanzate, a fronte di andamenti differenziati nel settore terziario. Negli Stati Uniti alle attese di indebolimento dell’attività da parte delle imprese si contrappone la tenuta delle vendite al dettaglio; l’espansione dell’occupazione avrebbe inoltre sostenuto la crescita anche alla fine del 2022. Nel Regno Unito la flessione dei PMI si accompagna a segnali di un’ulteriore riduzione dei consumi privati.

Tra le economie emergenti i PMI manifatturieri sono rimasti pressoché stabili. In Cina il prodotto è risultato sostanzialmente stazionario rispetto al trimestre precedente. Tra ottobre e novembre sono state adottate stringenti misure di contenimento della pandemia, che hanno portato a interruzioni delle attività produttive e a crescenti tensioni sociali, con un conseguente marcato deterioramento del quadro economico. Il governo ha poi deciso un repentino rilassamento di queste politiche all’inizio di dicembre: all’effetto positivo sulla domanda interna si è contrapposto quello negativo di una nuova forte ondata di contagi in un contesto caratterizzato da un basso livello di immunizzazione della popolazione e da una scarsa preparazione del sistema sanitario nazionale.

Nel trimestre estivo gli scambi internazionali sono cresciuti a un ritmo sostenuto. I dati parziali di fonte doganale relativi al solo interscambio di beni e gli indici PMI sugli ordini esteri prefigurano tuttavia un netto rallentamento nei mesi autunnali. Secondo le stime della Banca d’Italia, la debolezza del commercio mondiale di beni e servizi si protrarrebbe nell’anno in corso; il tasso di crescita dell’interscambio sarebbe assai inferiore a quello medio del periodo precedente la pandemia.

Negli Stati Uniti l’inflazione è diminuita nella media del quarto trimestre al 7,1 per cento (dall’8,3 nel terzo), guidata dall’energia; anche la componente di fondo è scesa, benché lievemente. Nel Regno Unito la crescita dei prezzi al consumo ha raggiunto il suo valore massimo in ottobre (11,1 per cento), per poi ridursi nei due mesi successivi (10,5 in dicembre). Nella media del bimestre ottobre-novembre in Giappone la dinamica dei prezzi al consumo è aumentata, al 3,8 per cento, il valore più alto dal 1990.

Secondo il quadro previsivo per il 2023 pubblicato dall’OCSE in novembre, il PIL globale frenerebbe al 2,2 per cento, dal 3,2 dello scorso anno, risentendo dell’orientamento restrittivo delle politiche monetarie, dei prezzi energetici ancora alti e della debolezza del reddito disponibile delle famiglie. Su queste proiezioni gravano rischi prevalentemente al ribasso, inclusi quelli derivanti dalla prosecuzione della

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guerra in Ucraina, dal persistere degli elevati livelli di inflazione e dalla possibile protratta debolezza dell’attività in Cina.

Dalla metà di ottobre il prezzo del petrolio (qualità Brent) è diminuito, a poco sotto gli 85 dollari al barile in media nella prima metà di gennaio (il livello più contenuto dall’inizio della guerra in Ucraina), a seguito del rallentamento della domanda globale. Il 5 dicembre 2022 è entrato in vigore l’embargo dei paesi dell’Unione europea sull’importazione di greggio russo e il contestuale tetto stabilito dai membri del G7 sul prezzo del petrolio russo esportato verso paesi terzi, pari a 60 dollari al barile, da rivedere ogni due mesi in base alle condizioni di mercato.

Dalla metà di ottobre il prezzo del gas naturale scambiato sul mercato olandese Title Transfer Facility (TTF) è diminuito fortemente, portandosi nella prima metà di gennaio su un valore medio appena inferiore ai 70 euro per megawattora, un livello tuttavia ancora storicamente elevato. La riduzione è ascrivibile alle condizioni meteorologiche favorevoli durante l’autunno e alla flessione della domanda industriale in Europa che, in presenza di afflussi di gas sostanzialmente stabili, hanno consentito di mantenere gli stoccaggi ai massimi livelli.

Il 19 dicembre 2022 i paesi della UE hanno concordato un meccanismo correttivo al prezzo del gas naturale che entrerà in vigore da febbraio del 2023. Questo meccanismo si applica qualora il prezzo sulle consegne a un mese negoziato sul TTF superi i 180 euro per megawattora e allo stesso tempo si discosti di oltre 35 euro dal prezzo medio del GNL nel mercato europeo per più di tre giorni consecutivi; sinora queste condizioni si sono verificate solo per un breve periodo tra agosto e settembre dello scorso anno, all’apice delle tensioni sul mercato del gas naturale.

I prezzi dei contratti futures sono scesi, mantenendosi al di sotto di 70 euro per megawattora sugli orizzonti temporali fino a dodici mesi. Le quotazioni rimangono tuttavia caratterizzate da una pronunciata volatilità, connessa anche con i rischi per gli approvvigionamenti legati sia alle tensioni geopolitiche sia all’eventuale ripresa della domanda di gas naturale liquefatto (GNL) dall’Asia.

In autunno i prezzi dei metalli industriali sono aumentati in misura modesta, sospinti dalla prospettiva di ripresa della domanda cinese in seguito alla rimozione delle misure di contenimento della pandemia; restano tuttavia ancora su valori significativamente inferiori rispetto al picco registrato all’inizio del 2022. Per contro, dopo un lieve rialzo in estate, i corsi delle materie prime agricole si sono ridotti, anche grazie al rispetto dell’accordo sulle esportazioni di grano ucraino.

Nelle ultime due riunioni di novembre e di dicembre, la Federal Reserve ha alzato di 75 e 50 punti base rispettivamente l’intervallo obiettivo sui federal funds, portandolo a un livello tra il 4,25 e il 4,5 per cento. Secondo le comunicazioni più recenti del Federal Open Market Committee, in presenza di un mercato del lavoro caratterizzato ancora da condizioni piuttosto tese, per riportare l’inflazione su un livello compatibile con l’obiettivo del 2 per cento i tassi di interesse raggiungeranno un valore più alto di quanto previsto in precedenza. Anche la Bank of England ha aumentato di 75 e di 50 punti base rispettivamente il tasso di riferimento nelle ultime due riunioni. Il programma di riduzione del proprio bilancio, inizialmente sospeso a causa delle forti tensioni sui mercati finanziari alla fine di settembre, è iniziato il 1° novembre 2022 con la vendita di una prima tranche di titoli governativi da 750 milioni di sterline e proseguirà a un ritmo definito di volta in volta sulla base delle condizioni di mercato. Malgrado l’aumento dell’inflazione e il deprezzamento dello yen, la Banca del Giappone ha mantenuto invariati sia il tasso ufficiale, in territorio negativo, sia il programma di acquisto di titoli; dalla seconda metà di dicembre ha tuttavia ampliato di 25 punti base la banda di tolleranza sul tasso di rendimento dei titoli del tesoro decennali, permettendo così che questi salissero allo 0,5 per cento, il valore più alto dal 2015.

Tra i paesi emergenti l’orientamento delle politiche monetarie è stato più eterogeneo, risentendo delle diverse condizioni cicliche. In Brasile la Banca centrale ha interrotto in settembre la sequenza di rialzi dei tassi ufficiali, mentre in India in dicembre i tassi sono stati aumentati per la quarta volta consecutiva. In Cina, dove l’inflazione è rimasta contenuta, la Banca centrale ha ridotto i requisiti di riserva

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obbligatoria sui depositi per sostenere il flusso di credito, in particolare quello indirizzato al settore immobiliare.

Il PIL dell’area dell’euro avrebbe sostanzialmente ristagnato negli ultimi tre mesi dello scorso anno. L’inflazione al consumo si è mantenuta elevata. Il Consiglio direttivo della Banca centrale europea ha proseguito l’azione di inasprimento della politica monetaria rialzando ulteriormente i tassi ufficiali, rendendo meno vantaggiose le condizioni applicate alla terza serie di operazioni mirate di rifinanziamento a più lungo termine e annunciando i criteri generali sulla base dei quali procederà alla normalizzazione del portafoglio dei titoli di politica monetaria. Il programma europeo per ridurre la dipendenza energetica dalla Russia e per accelerare la transizione verde (REPowerEU) prevede nuovi fondi a supporto dei piani nazionali di ripresa e resilienza.

Nei mesi estivi il prodotto dell’area è aumentato dello 0,3 per cento sul trimestre precedente, sostenuto dalla marcata espansione degli investimenti e da quella più moderata dei consumi delle famiglie. La domanda estera netta ha sottratto circa un punto percentuale alla dinamica del PIL, riflettendo il più forte incremento delle importazioni rispetto alle esportazioni. È proseguito l’aumento del valore aggiunto nei servizi, che ha continuato a beneficiare del buon andamento delle attività turistiche e ricreative, e nell’industria in senso stretto, a fronte della contrazione nelle costruzioni. L’attività è cresciuta in tutte le principali economie, in misura più sostenuta in Italia e in Germania.

Gli indicatori congiunturali più recenti suggeriscono che nel quarto trimestre l’attività economica nell’area sarebbe stata pressoché stazionaria rispetto al periodo precedente. Sulla base dei dati fino a no-vembre la produzione industriale sarebbe rimasta sostanzialmente stabile. Gli indici PMI manifatturieri sono diminuiti, di pari passo con il nuovo peggioramento del clima di fiducia nell’industria; nei servizi la riduzione è stata più attenuata. L’indice della fiducia dei consumatori – che in settembre aveva segnato il minimo dall’inizio della serie – è risalito nei mesi successivi, sospinto soprattutto dalle attese più favorevoli sulla situazione economica generale e su quella personale, mantenendosi tuttavia sotto la media di lungo periodo. L’indicatore €-coin, che misura la dinamica del prodotto al netto delle componenti più erratiche, si è collocato nella media del quarto trimestre su valori negativi.

Le proiezioni degli esperti dell’Eurosistema diffuse in dicembre indicano un rallentamento del prodotto nel 2023 (0,5 per cento, dal 3,4 dello scorso anno), cui seguirebbe un’accelerazione nel biennio 2024-25 (1,9 e 1,8 per cento, rispettivamente, nei due anni). Nel confronto con lo scorso settembre le stime per il 2023 sono state riviste al ribasso di quasi mezzo punto percentuale per effetto soprattutto dell’indebolimento del ciclo economico globale e del protrarsi di una sostenuta dinamica dei prezzi.

In dicembre l’inflazione al consumo è scesa nuovamente (al 9,2 per cento, dal 10,1 in novembre), segnando nel bimestre le prime riduzioni dall’estate del 2021. La dinamica dei prezzi continua a essere sostenuta dalla componente energetica, sebbene quest’ultima abbia decelerato (dal 41,5 per cento in ottobre al 25,5 in dicembre). L’inflazione è stata sospinta sia dall’accelerazione dei prezzi dei prodotti alimentari (13,8 per cento) sia dal rafforzamento della componente di fondo, collocatasi al 5,2 per cento. Nel quarto trimestre quest’ultima è stata sostenuta dai prezzi dei beni industriali non energetici e da quelli dei servizi, che risentono di una trasmissione graduale dei passati rincari energetici.

Nel terzo trimestre le retribuzioni contrattuali sono risultate solo in lieve accelerazione rispetto ai tre mesi precedenti, rimanendo su tassi di variazione annuali moderati. Includendo le componenti una tantum, i salari sono cresciuti del 2,9 per cento sui dodici mesi (da 2,5 nel secondo trimestre; cfr. il riquadro: Andamenti recenti nel mercato del lavoro: un confronto tra l’area dell’euro e gli Stati Uniti). La dinamica retributiva si è lievemente accentuata a partire da ottobre, anche per effetto dell’incremento del salario minimo in alcuni paesi, tra cui la Germania, e dell’attivazione dei meccanismi di indicizzazione

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all’inflazione in Francia e in Belgio. Nel complesso dell’area tuttavia la quota di retribuzioni indicizzate all’inflazione è contenuta, attenuando i rischi di spirale al rialzo tra salari e prezzi. Tra le altre pressioni all’origine, i prezzi alla produzione dei beni venduti sul mercato interno hanno continuato a rallentare in novembre (al 27,1 per cento); quelli dei beni di consumo non alimentari hanno decelerato (al 9,1 per cento).

Secondo le proiezioni puntuali dell’Eurosistema pubblicate in dicembre, l’inflazione nell’area si ridurrebbe dall’8,4 per cento nella media del 2022 al 6,3 nell’anno in corso e al 3,4 nel 2024; nel 2025 la dinamica dei prezzi si collocherebbe al 2,3 per cento. La componente di fondo sarebbe in lieve aumento nel 2023, al 4,2 per cento, e scenderebbe fino al 2,4 nel 2025. La revisione al rialzo dell’inflazione, di circa un punto percentuale nella media del biennio 2023-24, è stata guidata dal persistere di elevate pressioni all’origine e della loro trasmissione, nonché dall’aumento delle stime di crescita dei salari.

Sulla base della Consumer Expectations Survey della BCE, in novembre la mediana delle aspettative delle famiglie sull’inflazione a tre anni è lievemente scesa (al 2,9 per cento, dal 3,0 rilevata sin da luglio). Secondo le indagini della Commissione europea, in dicembre le attese dei consumatori circa l’andamento dei prezzi al consumo nei successivi dodici mesi hanno confermato la tendenza alla riduzione in atto dalla scorsa primavera. Anche le intenzioni di aumento dei propri listini delle imprese nei successivi tre mesi si sono leggermente attenuate.

Tra la metà di ottobre e la metà di gennaio i rendimenti dei contratti di inflation-linked swap (ILS), una misura delle aspettative di inflazione nell’area dell’euro, sono diminuiti sugli orizzonti a breve e a medio termine. Sulle scadenze a due e a cinque anni essi sono pari al 2,4 e al 2,3 per cento, rispettivamente, livelli che, secondo nostre stime3, non conterrebbero una componente di premio per il rischio di inflazione. Anche sull’orizzonte tra cinque e dieci anni in avanti i rendimenti sono pari al 2,3 per cento; tuttavia, al netto del premio per il rischio di inflazione stimato, essi si attesterebbero appena sotto al 2 per cento, segnalando che le genuine aspettative di inflazione restano ancorate all’obiettivo di stabilità dei prezzi. Gli operatori intervistati nella Survey of Monetary Analysts (condotta dalla BCE tra il 28 novembre e il 1° dicembre 2022) collocano il ritorno dell’inflazione su valori prossimi al 2 per cento nella seconda parte del 2024, un orizzonte in linea con quello desumibile dalle attese a un anno implicite negli ILS. La probabilità desunta dai prezzi delle opzioni che l’inflazione risulti compresa tra 1,5 e 2,5 per cento in media nel periodo 2023-27 è lievemente aumentata (38 per cento), mentre si è ridotta quella di una dinamica dei prezzi superiore al 2,5 per cento (32 per cento, dal 48).

Il Consiglio direttivo della BCE ha ulteriormente aumentato, di 0,75 e 0,5 punti percentuali, i tassi di interesse di riferimento nelle riunioni di ottobre e dicembre, rispettivamente, portando a 2,5 punti l’incremento complessivo da luglio e collocando il tasso sui depositi delle banche presso l’Eurosistema al 2,0 per cento. Il Consiglio valuta che i tassi dovranno ancora salire significativamente e a un ritmo costante per favorire un ritorno tempestivo dell’inflazione all’obiettivo di medio termine della stabilità dei prezzi. Le decisioni future sui tassi continueranno però a essere prese in base all’evoluzione delle prospettive di inflazione e crescita.

Nella riunione di dicembre il Consiglio ha annunciato i criteri in base ai quali procederà alla normalizzazione delle consistenze in titoli detenuti dall’Eurosistema a fini di politica monetaria. Dall’inizio di marzo il portafoglio del programma di acquisto di attività finanziarie (Asset Purchase Programme, APP) sarà ridotto a un ritmo misurato e prevedibile, in quanto l’Eurosistema reinvestirà solo in parte il capitale rimborsato sui titoli in scadenza. La riduzione sarà pari in media a 15 miliardi di euro al mese sino alla fine del secondo trimestre del 2023; gli interventi successivi verranno determinati in seguito. Il pieno reinvestimento dei titoli in scadenza del programma di acquisto di titoli pubblici e privati per l’emergenza pandemica (Pandemic Emergency Purchase Programme, PEPP) proseguirà almeno sino alla fine del 2024 e sarà condotto in maniera flessibile; tale flessibilità contribuirà, insieme allo strumento

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di protezione della trasmissione della politica monetaria approvato lo scorso luglio, a contrastare gli eventuali rischi di frammentazione dei mercati finanziari.

In novembre la crescita sui tre mesi e in ragione d’anno dei prestiti bancari alle società non finanziarie dell’area è scesa al 4,8 per cento (dati destagionalizzati e corretti per l’effetto contabile delle cartolarizzazioni); la decelerazione ha risentito del peggioramento delle prospettive economiche e dell’inasprimento delle condizioni di finanziamento. Il credito ha rallentato in Germania, Francia e Italia e si è contratto in Spagna. Anche la dinamica dei prestiti alle famiglie nell’area si è ridotta (al 2,8 per cento).

Il costo dei finanziamenti a imprese e famiglie è cresciuto, a seguito del rialzo dei tassi ufficiali in atto dallo scorso luglio. Tra agosto e novembre il tasso di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie nell’area è salito di circa 130 punti base, al 3,1 per cento; rialzi di entità analoga si sono osservati in tutti i principali paesi. Considerando le prospettive di evoluzione dell’inflazione, si può nel complesso valutare che in termini reali il costo del credito si sia mantenuto su livelli relativamente vantaggiosi, soprattutto sugli orizzonti più brevi. I tassi di interesse sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni sono cresciuti di circa 60 punti, al 2,8 per cento.

Al termine dello scorso anno la Commissione europea e il Consiglio della UE hanno completato l’approvazione dei piani nazionali di ripresa e resilienza, fornendo una valutazione positiva di quello dell’Ungheria; per questo paese il Consiglio della UE ha contestualmente attivato il meccanismo di condizionalità4. Proseguono inoltre le valutazioni della Commissione sul raggiungimento dei traguardi e degli obiettivi contenuti nei vari piani nazionali. Il totale dei fondi distribuiti ai paesi membri nel 2022 si colloca intorno a 74 miliardi di euro. In particolare dallo scorso ottobre sono stati erogati oltre 25 miliardi, 21 dei quali relativi alla seconda rata dell’Italia5, che ha inoltre richiesto il pagamento della terza lo scorso dicembre. Finora la Commissione ha raccolto sul mercato dei capitali oltre 260 miliardi. Il rendimento dei titoli europei con scadenza decennale risulta intorno al 2,8 per cento, un valore superiore di circa 60 punti base rispetto ai corrispondenti titoli tedeschi e di oltre 80 punti inferiore a quelli italiani.

Lo scorso dicembre il Parlamento europeo e il Consiglio della UE hanno raggiunto un primo accordo sul finanziamento di REPowerEU, i cui fondi potranno essere utilizzati nei piani nazionali per rispondere alla crisi energetica; l’accordo prevede che il piano venga alimentato principalmente attraverso i prestiti non utilizzati nell’ambito del programma Next Generation EU (NGEU). Una volta che REPowerEU avrà ottenuto l’approvazione finale, gli Stati membri potranno ricevere risorse aggiuntive includendo un apposito capitolo all’interno del proprio piano nazionale.

In Italia il PIL ha continuato ad aumentare nel trimestre estivo; secondo le indicazioni dei nostri modelli, la fase ciclica si è indebolita negli ultimi tre mesi del 2022. Oltre al freno derivante dai prezzi energetici ancora elevati, vi avrebbe inciso anche l’attenuazione del forte recupero del valore aggiunto dei servizi osservato dopo la fase più intensa della crisi sanitaria.

Nei mesi estivi il PIL è aumentato in Italia dello 0,5 per cento sul trimestre precedente, superando di quasi 2 punti percentuali il valore rilevato prima della pandemia. La crescita è stata sostenuta dalla domanda nazionale. È continuata la forte espansione dei consumi delle famiglie; gli investimenti fissi lordi sono aumentati, seppure in misura minore rispetto al periodo precedente, per effetto della contrazione della componente delle costruzioni, osservata per la prima volta dall’inizio del 2020. Per contro l’interscambio con l’estero ha sottratto 1,3 punti percentuali alla dinamica del PIL: le esportazioni hanno ristagnato a fronte di un rialzo marcato delle importazioni. Dal lato dell’offerta, il valore aggiunto è cresciuto nei servizi, in particolare in quelli legati alle attività ricreative e turistiche, mentre si è ridotto nell’industria.

Secondo le stime dei modelli della Banca d’Italia, nel quarto trimestre l’attività economica si è indebolita nel confronto con il periodo precedente; vi avrebbero influito gli effetti del persistere di prezzi energetici

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elevati e l’attenuazione della ripresa dei settori più colpiti dalla pandemia, quali commercio, trasporti e servizi ricettivi. Nello stesso periodo l’indicatore Ita-coin, che misura la dinamica del prodotto al netto delle componenti più erratiche, si è mantenuto su valori negativi. Nel complesso del 2022 il PIL sarebbe aumentato di quasi il 4 per cento.

Secondo le nostre stime, nel quarto trimestre la produzione industriale è nuovamente diminuita per effetto dei costi ancora elevati dell’energia e dell’indebolimento della domanda. Dopo l’espansione nel secondo e terzo trimestre, l’attività nel terziario avrebbe rallentato. L’incertezza connessa con la prosecuzione del conflitto in Ucraina e con le condizioni finanziarie più restrittive si ripercuotono sulla spesa per investimenti e sulle prospettive del settore immobiliare.

Sulla base delle nostre stime – che tengono conto sia dei più recenti dati ad alta frequenza relativi ai consumi elettrici e di gas e al traffico autostradale sia delle valutazioni espresse dalle imprese in dicembre – nel quarto trimestre la produzione industriale si è ridotta. Dall’inizio dell’estate i comparti in maggiore flessione sono quelli con il più intenso impiego di input energetici.

I giudizi espressi dalle imprese manifatturiere nella media del quarto trimestre indicano una flessione dell’attività, come rilevato sia dall’indice PMI sia dalle indagini dell’Istat. Continuano a pesare i livelli storicamente elevati dei prezzi energetici e l’incertezza connessa con il conflitto in Ucraina. Nei servizi gli indicatori di fiducia mostrano nel complesso un quadro più favorevole, riflettendo gli andamenti nel settore del commercio. In prospettiva indicazioni meno sfavorevoli provengono dalle inchieste della Banca d’Italia condotte tra novembre e dicembre1, secondo cui i giudizi delle imprese sulla propria situazione operativa sono divenuti meno negativi rispetto al trimestre precedente. Vi sono segnali di recupero delle attese di domanda per i prossimi mesi, ma quasi la metà delle aziende manifatturiere e circa un terzo di quelle dei servizi continuano a indicare che le difficoltà legate al costo dell’energia sono analoghe o superiori nel confronto con i mesi estivi. I problemi di approvvigionamento di materie prime e di input intermedi hanno interessato circa il 30 per cento delle aziende dell’industria in senso stretto e del terziario e approssimativamente la metà di quelle delle costruzioni, in attenuazione rispetto alla rilevazione precedente.

Le strategie maggiormente utilizzate dalle imprese nei primi nove mesi del 2022 a fronte dell’aumento dei costi energetici sono state il rialzo dei prezzi di vendita e la riduzione dei margini di profitto; l’adozione di queste strategie, insieme alla diminuzione delle ore di funzionamento degli impianti, è stata particolarmente diffusa tra le imprese energivore, mentre il ricorso all’autoproduzione di energia è stato più comune tra le rimanenti. La quota di imprese che al momento del sondaggio avevano investito in macchinari più efficienti o che avevano adeguato gli impianti a fonti alternative è invece risultata contenuta in entrambi i gruppi di aziende; dalle interviste è emersa tuttavia da parte di quelle energivore l’intenzione di ricorrere con maggiore frequenza all’adeguamento degli impianti a fonti alternative e all’autoproduzione di energia nei mesi a venire.

Gli investimenti hanno rallentato nel terzo trimestre (allo 0,8 per cento sul periodo precedente), riflettendo la riduzione della spesa per costruzioni a fronte di un’accelerazione di quella in impianti e macchinari. Secondo nostre valutazioni, confermate dai dati sul valore dei contratti di leasing per il finanziamento dei veicoli industriali e dei beni strumentali di fonte Associazione italiana leasing (Assilea), nel quarto trimestre gli investimenti avrebbero ristagnato. Nell’ambito delle indagini della Banca d’Italia, le imprese considerano le condizioni per investire ancora negative, sebbene la quota di aziende che si attendono un’espansione degli investimenti per il complesso dell’anno in corso superi quella di quante ne prefigurano una riduzione.

Le proiezioni della Banca D’Italia per l'economia italiana continuano ad avere un carattere puramente indicativo, dato l'attuale contesto di forte incertezza connessa soprattutto con l'evoluzione del conflitto in Ucraina. Nello scenario di base si ipotizza che le tensioni associate alla guerra si mantengano ancora

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elevate nei primi mesi del 2023 e si riducano gradualmente lungo l'orizzonte previsivo. Dopo un aumento di quasi il 4 per cento nel 2022, il PIL rallenterebbe quest'anno allo 0,6 per cento. La crescita tornerebbe a rafforzarsi nel biennio successivo, grazie all'accelerazione sia delle esportazioni sia della domanda interna. L'inflazione, salita quasi al 9 per cento nello scorso anno, scenderebbe al 6,5 nel 2023 e in modo più marcato in seguito, portandosi al 2,0 per cento nel 2025.

In uno scenario in cui si ipotizza la sospensione permanente delle forniture di materie prime energetiche dalla Russia all'Europa, il prodotto si contrarrebbe nel 2023 e nel 2024 e crescerebbe moderatamente nell'anno successivo; l'inflazione salirebbe ulteriormente quest'anno, per poi scendere decisamente nel prossimo biennio. Lo scenario non tiene conto di nuove misure introdotte per mitigare gli effetti di questi eventuali sviluppi più sfavorevoli; non considera inoltre la possibilità che il forte indebolimento dell'attività economica si rifletta, più di quanto suggerito dalle regolarità storiche, sull'inflazione, determinandone un più basso valore alla fine dell'orizzonte previsivo.

Il mercato immobiliare italiano ha visto un primo semestre 2022 caratterizzato da un’accelerazione della dinamica espansiva mentre nella seconda parte dell’anno la tendenza rialzista è stata decisamente meno intensa e tutt’altro che generalizzata. Alla base del rallentamento vanno posti i cambiamenti di contesto intervenuti negli ultimi mesi, con l’accesso al mercato fattosi improvvisamente più problematico e con la prudenza che è tornata ad affacciarsi tra i portatori di interesse, siano essi famiglie o imprese. A produrre questo impatto negativo sono l’aumento dei costi energetici sulle imprese italiane e l’inflazione, con conseguente perdita di potere d’acquisto e peggioramento del clima di fiducia. Tale contesto si ripercuote sul mercato immobiliare, con una drastica riduzione delle intenzioni di acquisto e di mutuo residenziale nei prossimi 12 mesi. Il secondo elemento che influenza il mercato immobiliare è legato al credito in quanto l’accresciuto costo del debito, associato al diverso orientamento del sistema bancario preoccupato da una nuova ondata di insolvenze, riduce drasticamente la portata del canale creditizio, divenuto un transito inevitabile per una quota significativa della domanda immobiliare. Il mercato immobiliare diverrà meno accessibile rispetto a quanto lo sia stato fino a qualche mese fa, anche in ragione della crescita dei valori di compravendita e locazione nel frattempo intervenuta. Il ridimensionamento del mercato sarà particolarmente significativo nel corso del 2023, quando sarà esaurito l’entusiasmo post pandemico e si saranno fatte reali le minacce di stagnazione economica. Analoga risulta la tendenza rilevata nel segmento degli immobili di impresa di piccole dimensioni, per il quale è proseguito il trend timidamente espansivo innescato dalla prospettiva di un ritorno dei fatturati sui livelli pre-Covid. Diversa, invece, si conferma la situazione sul versante corporate, dove la ripresa è risultata vigorosa fino a tutto il terzo trimestre, alimentata dall’accresciuta attrattività dei settori alternativi (logistica e alberghiero), a cui si è aggiunto il ritorno di interesse per il segmento direzionale.

Il deterioramento del quadro macroeconomico ha, anche in questo caso, raffreddato gli entusiasmi, spingendo gli investitori stranieri su posizioni attendiste. Il superamento dei livelli pre-Covid, che sembrava alla portata, appare ora piuttosto improbabile, nonostante i segnali di tenuta che l’economia continua a restituire.

Analizzando più nel dettaglio i dati relativi alla domanda e all’andamento dei prezzi l’analisi svolta da Nomisma nel 3° Rapporto 2022 sul mercato immobiliare evidenzia che nel 2022 la priorità è rappresentata dall’individuazione di una soluzione abitativa con spazi adeguati, ove far convivere vita familiare e professionale, a differenza di quanto avvenuto nel 2021, quando il fattore di attivazione era invece rappresentato dalla ricerca di un contesto al di fuori dei grandi centri urbani. In tale contesto le periferie sembrano un punto ideale di sintesi fra la ricerca di dotazioni e l’esigenza di gravitare intorno al comune capoluogo. Sul fronte dei prezzi, nella media dei 13 maggiori mercati nel secondo semestre del 2022 si è registrato un aumento dello 0,5% per le abitazioni, a fronte di una flessione dello 0,6% per gli uffici e di una sostanziale invarianza per i negozi (-0,1%). Questo riflette gli effetti di una minore intensità della domanda che incomincia a manifestarsi per le condizioni del contesto macroeconomico precedentemente indicate. Di tutt’altro segno, invece, le evidenze che restituisce il mercato della

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locazione di abitazioni, dove si sta trasferendo una quota della domanda abitativa. Si conferma il tasso di crescita dei canoni del primo semestre (attorno all’1% in media), a fronte della stasi registrata nel segmento degli uffici e della lieve flessione in quello dei negozi.

Le evidenze numeriche relative alle compravendite, frutto del monitoraggio del mercato, non restituiscono ancora ciò che sembra prospettarsi per il mercato immobiliare italiano nel breve periodo, vale a dire la chiusura della fase di crescita post pandemica e l’avvio di una nuova fase di arretramento conseguente all’impennata dell’indice generale dei prezzi, che ha indebolito la capacità di spesa e investimento di famiglie e imprese, compromessa anche da una politica monetaria restrittiva.

Nel dettaglio, sul piano delle compravendite di abitazioni, nel primo semestre del 2022 in Italia si è registrato un aumento tendenziale del 10,1%, leggermente inferiore al +11% rilevato in corrispondenza degli immobili per l’impresa. Il preconsuntivo elaborato da Nomisma, relativamente al solo segmento abitativo, evidenzia un calo delle transazioni nel secondo semestre rispetto al primo pari all’8,9%, riconducibile perlopiù alla performance del quarto trimestre dell’anno. “È bene tener presente come a consuntivo del primo semestre 2022, le dimensioni del mercato residenziale eccedessero quelle raggiunte nel pre-Covid, con un incremento rispetto al primo semestre del 2019 del 34,2% a livello nazionale e del 22% per l’insieme dei 13 maggiori mercati monitorati”.

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3.3 Eventi principali

3.3- EVENTI PRINCIPALI

Al fine di consentire una compiuta analisi dei risultati del periodo in esame e di comprendere l’attività svolta, si ripercorrono sinteticamente i principali eventi che hanno interessato il Gruppo Risanamento.

In particolare vengono analizzati:

a)eventi societari;

b)iniziative di sviluppo immobiliare:

•progetto di sviluppo Milano Santa Giulia;

•altre iniziative;

c)cessioni di immobili e partecipazioni.

a) Eventi societari

Il Consiglio di Amministrazione del 2 febbraio 2022 ha approvato il progetto di Bilancio di esercizio ed il Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021.

La Relazione Finanziaria al 31 dicembre 2021 evidenziava a livello consolidato un risultato netto negativo di 24,9 milioni di euro e, con riferimento alla capogruppo, un risultato netto negativo per 5,3 milioni di euro. La perdita di esercizio sopra indicata ha comportato una riduzione del capitale sociale in misura superiore al terzo del medesimo, integrando quindi la fattispecie di cui all’art. 2446 del codice civile.

Il Consiglio di Amministrazione ha pertanto deliberato di convocare l’assemblea degli azionisti, in prima convocazione per il giorno 27 aprile 2022 e, occorrendo, in seconda convocazione per il giorno 28 aprile 2022, con il seguente ordine del giorno:

1.Bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2021, Relazione del Consiglio di Amministrazione, del Collegio Sindacale e della Società di Revisione. Presentazione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021:

1.1Approvazione del Bilancio di esercizio al 31 dicembre 2021

1.2Eventuali provvedimenti ex art. 2446, Codice civile; deliberazioni inerenti e conseguenti

2.Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti -approvazione della politica di remunerazione ai sensi dell’art. 123-ter, comma 3-bis, del D.Lgs. n. 58/1998;

3.Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti - deliberazioni sulla “seconda sezione” della relazione, ai sensi dell’art. 123-ter, comma 6, del D.Lgs. n. 58/1998

4.Nomina di tre Sindaci effettivi e di due Sindaci supplenti

5.Nomina del Presidente del Collegio Sindacale

6.Determinazione del compenso dei componenti il Collegio Sindacale

7.Nomina di un amministratore per integrazione del consiglio di amministrazione a seguito di cooptazione; deliberazioni inerenti e conseguenti.

Ai sensi dell’art. 106 del Decreto Legge n.18 del 17 marzo 2020 (convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27), come da ultimo modificato dall’art. 3, comma 6, del Decreto Legge 31 dicembre 2020 n. 183 (c.d. Decreto “Cura Italia”) l’intervento in Assemblea da parte di coloro ai quali spetta il diritto di voto è stato consentito esclusivamente tramite il rappresentante designato.

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Il Consiglio di Amministrazione del 1° marzo 2022, con l’approvazione del Collegio Sindacale, ha deliberato la nomina per cooptazione, ai sensi dell’art. 2386, primo comma del Codice Civile e dell’articolo 14 dello statuto sociale, del Dottor Paolo Baessato, quale consigliere non esecutivo e indipendente della Società.

La nomina è avvenuta a seguito delle dimissioni rassegnate in data 3 febbraio 2022 dal Dott. Giancarlo Scotti, consigliere esecutivo e non indipendente ai sensi del Codice di Corporate Governance, nominato dalla lista di maggioranza nell’assemblea ordinaria del 19 aprile 2021, alla quale apparteneva un unico candidato non eletto, il Dott. Giovanni Ferrari, che con comunicazione dell’8 febbraio 2022 ha rinunciato alla carica di membro del Cda a causa della concomitanza di ulteriori impegni professionali.

Il Dott. Paolo Baessato resterà in carica sino alla assemblea degli azionisti della Società, come sopra convocata.

L’assemblea degli Azionisti di Risanamento S.p.A. del 27 aprile 2022 ha approvato il bilancio relativo all’esercizio 2021 che chiude con una perdita pari a euro 5.280.336,42.

Al riguardo:

(i)considerato che l’art. 6, comma 1, del D.L. 23/2020 conv. con mod. dalla L. 40/2020, come sostituito dall’art. 1, co. 266, L. 178/2020, prevede che la perdita dell’esercizio che comprende la data del 31 dicembre 2020, come risultante dal conto economico di tale esercizio, non rileva ai fini dell’applicazione dell’articolo 2446, commi 2 e 3, c.c., e che, conseguentemente tale perdita non concorre per i cinque esercizi successivi alla sua emersione nella determinazione del patrimonio netto della società al fine di verificare se il medesimo patrimonio netto si sia ridotto ad una misura inferiore di oltre un terzo rispetto al capitale sociale;

(ii)considerato ancora che la legge 25 febbraio 2022 n. 15 in sede di conversione del decreto Milleproroghe n. 228/2021, ha esteso anche alle perdite emerse al 31 dicembre 2021 l’applicazione dall’art. 6 del D. L. 8 aprile 2020, n. 23 sopra richiamato;

(iii)preso atto che, se si escludono (a) la perdita dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2020, pari ad euro 32.759.472,27, e (b) la perdita dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2021, pari ad euro 5.280.336,42, la Società presenta un patrimonio netto di euro 167.583.306,69, non inferiore al capitale sociale di oltre un terzo;

l’assemblea ha deliberato di rinviare a nuovo la perdita di esercizio al 31 dicembre 2021, pari a euro 5.280.336,42.

L’Assemblea ha approvato la Relazione sulla politica in materia di remunerazioni e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123-ter, comma 3-bis, del d.lgs. n. 58/1998 e dell’art. 123-ter, comma 6, del d.lgs. n. 58/1998.

L’assemblea ha nominato il Collegio Sindacale, che resterà in carica per tre esercizi e cioè fino alla data dell’assemblea di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2024, e ha nominato quali suoi componenti i signori:

sindaci effettivi: Riccardo Previtali, Francesca Monti e Salvatore Spiniello;

sindaci supplenti: Paolo Nannetti e Michela Zeme.

I sindaci effettivi Riccardo Previtali e Francesca Monti ed il sindaco supplente Paolo Nannetti sono stati tratti dalla lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., titolare del 48,9 % delle azioni ordinarie Risanamento.

Il sindaco effettivo Salvatore Spiniello, cui spetta la presidenza del Collegio Sindacale, ed il sindaco

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supplente Michela Zeme sono stati tratti dalla lista di minoranza presentata da Unicredit S.p.a., titolare del 22,231% delle azioni ordinarie Risanamento.

L’assemblea ha determinato il compenso al Collegio Sindacale nella seguente misura annua per l’intera durata del mandato: 45.000 euro al Presidente del Collegio Sindacale e 30.000 euro ciascuno ai sindaci effettivi.

L’assemblea ha infine deliberato la nomina del Dott. Paolo Baessato - cooptato ai sensi dell’art. 2386, comma 1, c.c. in data 1° marzo 2022 e scaduto dalla carica con detta Assemblea del 27 aprile 2022 - quale Consigliere di Amministrazione della società, stabilendo che il medesimo resterà in carica per la durata dell’attuale mandato del Consiglio di Amministrazione, vale a dire fino all’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2023 e che il compenso attribuito sia pari a quello deliberato per gli altri componenti il Consiglio di amministrazione dall’assemblea del 19 aprile 2021, vale a dire euro 30.000 annui.

Il Consiglio di Amministrazione del 24 maggio 2022 ha accertato in capo ai componenti del Collegio Sindacale, nominato dall’Assemblea del 27 aprile 2022, i requisiti di onorabilità e professionalità previsti dalla vigente normativa, anche regolamentare.

Ha altresì preso atto dei risultati della verifica compiuta, in pari data, dal Collegio Sindacale in relazione alla sussistenza dei requisiti di indipendenza applicabili a tale organo, secondo quanto disposto dal Codice di Corporate Governance, nonché dall’art. 148 TUF. In tale riunione il Collegio Sindacale ha verificato il possesso da parte di tutti i suoi componenti effettivi dei requisiti di indipendenza previsti dalla legge e dal Codice di Corporate Governance e ne ha informato il Consiglio di Amministrazione.

In data 29 luglio 2022 la Società (quale prenditrice) e Intesa Sanpaolo S.p.A. (“ISP”, quale socio finanziatore) hanno sottoscritto un contratto di finanziamento soci subordinato per un importo massimo complessivo in linea capitale pari a euro 36.000.000,00 (il “Contratto di Finanziamento Soci”). Le principali caratteristiche del relativo finanziamento soci sono di seguito indicate:

-modalità e tempistiche del finanziamento: il finanziamento verrà erogato in più tranche;

-condizioni del finanziamento: il finanziamento è produttivo di interessi nella misura fissa del 7,20% annuo;

-condizioni per il rimborso: la somma capitale dovrà essere restituita a ISP in un’unica soluzione;

-pagamento degli interessi: gli interessi maturati saranno pagati alla scadenza di ciascun periodo di interessi, ferma restando la facoltà della Società di chiedere il posticipo di detto pagamento a fronte della maturazione di una commissione di posticipo dovuta al rimborso del finanziamento.; e

-termine per il rimborso: il rimborso dovrà avvenire entro il 31 dicembre 2024.

L’importo erogato ai sensi del Contratto di Finanziamento Soci è destinato dalla Società e dalle sue società controllate agli impegni di spesa derivanti, inter alia, dalla Convenzione di Variante, sottoscritta in data 16 giugno 2022.

Si precisa che la sottoscrizione del Contratto di Finanziamento Soci costituisce un’operazione tra parti correlate in ragione della circostanza che (a) ISP detiene, direttamente, una partecipazione pari al 48,88% delle azioni ordinarie della Società con diritto di voto, e (b) in occasione dell’assemblea del 19 aprile 2021, ISP ha nominato la maggioranza dei componenti dell’organo amministrativo attualmente in carica della Società.

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Il Comitato Parti Correlate della Società ha espresso motivato parere favorevole sull’operazione in data 27 luglio 2022.

Il Contratto di Finanziamento Soci si configura come un’operazione di maggior rilevanza poiché supera le soglie di rilevanza di cui all’art. 2 e all’Allegato B delle Procedure per le Operazioni con Parti Correlate adottate dalla Società. Per tale ragione, la Società ha predisposto e messo a disposizione del pubblico un Documento Informativo secondo le disposizioni regolamentari in materia di trasparenza informativa.

In data 20 dicembre 2022 sono state emesse da UnipolSai Assicurazioni S.p.A. (“UnipolSai”) in favore del Comune di Milano e nell’interesse della controllata Milano Santa Giulia S.p.A. (“MSG”), le polizze fideiussorie (le “Polizze”) a garanzia di taluni impegni da quest’ultima assunti ai sensi della convenzione di variante (la “Convenzione di Variante”) concernente il Piano Integrato di Intervento di Milano Santa Giulia, stipulata in data 16 giugno 2022 tra MSG, Esselunga S.p.A. e il Comune di Milano, a modifica ed integrazione della convenzione urbanistica del 16 marzo 2005 (la “Convenzione Originaria”). Le Polizze di nuova emissione sostituiscono quelle già emesse e consegnate a suo tempo al Comune di Milano a garanzia degli impegni assunti con la Convenzione Originaria.

Nello specifico le Polizze rilasciate sono le seguenti:

-una fideiussione a garanzia della realizzazione della nuova linea tranviaria Rogoredo-Forlanini, nonché a garanzia della penale prevista dal c.d. “Accordo Pala Italia”, per un importo garantito corrispondente al 100% del costo di realizzazione della relativa opera, il quale, alla data di firma della Nuova Convenzione, è stato stimato in euro 35.091.030,74;

-una fideiussione a garanzia dell'adeguamento dello svincolo della tangenziale est di Via Mecenate, per un importo garantito corrispondente al 100% del costo di realizzazione della relativa opera, il quale, alla data di firma della Nuova Convenzione, è stato stimato in euro 14.829.007,71;

-una fideiussione a garanzia della realizzazione del I e del II lotto della SP Paullese, per un importo garantito corrispondente al 100% del costo di realizzazione della relativa opera, il quale, alla data di firma della Nuova Convenzione, è stato stimato in complessivi euro 21.438.658,88;

-una fideiussione a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria comprese nell'Unità di Coordinamento Progettuale 21E (c.d. lotto Arena), per un importo pari al 100% (cento per cento) del valore delle suddette opere, il quale, alla data di firma della Nuova Convenzione, è stato stimato in euro 14.983.099,13.

A fronte del rilascio delle sopracitate Polizze la compagnia di assicurazione UnipolSai ha richiesto quali controgaranzie (i) una fideiussione bancaria a prima richiesta (la “Nuova Fideiussione Bancaria”) in sostituzione della analoga fideiussione bancaria rilasciata a suo tempo (“Fideiussione Bancaria Originaria”) in relazione alle polizze fideiussorie di cui alla Convenzione Originaria, nonché (ii) la costituzione in favore di UnipoSai di pegno su un conto corrente (“Pegno Conto Corrente”) per un importo complessivo di 6 milioni di euro.

Pertanto a tal fine, sempre in data 20 dicembre 2022 è stato sottoscritto (i) tra ISP, Unicredit S.p.A. (“Unicredit”) e Banco BPM S.p.A. (“Banco BPM”), da una parte, e Risanamento e la sua controllata MSG dall’altra, un finanziamento costituito da una linea di credito per firma fino all’importo massimo complessivo pari a euro 40.569.626,42 (la “Linea per Firma”) da utilizzare per l’emissione della Nuova Fideiussione Bancaria a prima richiesta, nonché (ii) tra UnipolSai, ISP e MSG, l’atto di Pegno Conto Corrente; entrambi quali contro garanzie delle Polizze sopra richiamate

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Di seguito si riportano le principali condizioni e caratteristiche della Linea per Firma:

-la Linea per Firma, e la correlata Fideiussione Bancaria, avranno durata dalla data di sottoscrizione sino alla prima data fra (i) la data in cui si verifichino talune circostanze rilevanti per lo sviluppo del progetto Milano Santa Giulia e puntualmente indicate nel contratto e (ii) la data in cui le Polizze emesse da UnipolSai (come eventualmente integrate da parte di quest’ultima ai sensi della Convenzione di Variante) cessino, per qualsivoglia motivo, di avere efficacia;

-a fronte dell’utilizzo della Linea per Firma, in relazione alla Fideiussione Bancaria emessa e non escussa, Risanamento e MSG corrisponderanno alle banche sopra indicate una commissione di utilizzo firma in misura pari a 300 (trecento) basis points per anno da calcolarsi sull’importo tempo per tempo garantito dalla fideiussione bancaria stessa;

-la concessione della Linea per Firma costituisce, con riferimento alla quota di partecipazione di ISP e Unicredit, un’operazione tra parti correlate in ragione della circostanza che:

(i) ISP possiede direttamente una partecipazione pari al 48,9% del capitale sociale di Risanamento e, in occasione dell’assemblea del 19 aprile 2021, ha nominato la maggioranza dei componenti dell’organo amministrativo attualmente in carica dell’Emittente, circostanza quest’ultima che, unitamente alla partecipazione detenuta da ISP nel capitale di Risanamento, integra una fattispecie di “controllo” ai sensi della Procedura Parti Correlate;

(ii) Unicredit possiede direttamente una partecipazione pari al 22,23% del capitale sociale di Risanamento. Al riguardo non sussistono elementi per ritenere che, tramite tale partecipazione Unicredit non possa esercitare un’influenza notevole sulla Società e, dunque, che la presunzione di cui all’art. 2359, comma 3, cod. civ. non possa essere superata;

-la Linea per Firma si configura come un’operazione di maggior rilevanza - poiché supera le soglie di rilevanza di cui all’art. 2 e all’Allegato B delle Procedure per le Operazioni con Parti Correlate adottate dalla Società - in relazione alla quale il Comitato Parti Correlate della Società ha espresso il proprio motivato parere favorevole.

In data 23 dicembre 2022 la Società ha provveduto a mettere a disposizione del pubblico presso la sede sociale un Documento Informativo secondo le disposizioni regolamentari in materia di trasparenza informativa.

b) Iniziative di sviluppo immobiliare

•Progetto di sviluppo Milano Santa Giulia

Con riferimento all’iniziativa in questione l’evento principale è sicuramente quello intercorso in data 16 giugno 2022 che ha visto la controllata Milano Santa Giulia S.p.A. con il Comune di Milano ed Esselunga S.p.A., firmare la convenzione urbanistica per la Variante al Piano Integrato di Intervento di Milano Santa Giulia (la “Convenzione di Variante”) per l’avvio dei lavori che porteranno al completamento del quartiere di Milano Santa Giulia, con l’edificazione residua di circa 400.000 mq di slp per la maggior parte a destinazione residenziale, in aggiunta ai 250.000 mq già edificati nella zona prospicente alla stazione di Rogoredo.

Tale firma rappresenta l’avvio della fase attuativa del progetto di Variante partendo con la progettazione esecutiva e la costruzione delle opere urbanistiche e infrastrutturali previste dal progetto di sviluppo dell’area e specificatamente le opere legate all’evento delle Olimpiadi Milano Cortina 2026.

Di seguito vengono riassunte brevemente le tappe che hanno portato l’ottenimento di questo importante risultato. Come ampiamente descritto nelle precedenti relazioni, in data 17 maggio 2021 Regione

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Lombardia e Comune di Milano, unitamente ai Proponenti Milano Santa Giulia S.p.A. ed Esselunga S.p.A., hanno sottoscritto l’Atto Integrativo dell’Accordo di Programma Montecity – Rogoredo.

Quest’ultimo è stato ratificato dal Consiglio Comunale di Milano (delibera n. 42) in data 27 maggio ed è stato definitivamente approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale emesso in data 8 giugno e pubblicato sul BURL del 17 giugno 2021: ai sensi della procedura questa pubblicazione costituisce l’atto di approvazione definitivo della Variante urbanistica del PII.

Con riferimento al PAUR (Procedimento Autorizzativo Unico Regionale) è stata pronunciata la compatibilità ambientale della Variante mediante l’emissione del Decreto (così come risulta dal verbale pubblicato in data 5 luglio 2021) che la Regione Lombardia ha emesso in data 12 luglio 2021. Si evidenzia che la conclusione del PAUR ha comportato la chiusura dell’istruttoria della Variante consentendo di procedere con la sottoscrizione della relativa convenzione. L’ultimo atto di pianificazione ha avuto luogo (come in precedenza evidenziato) il 16 giugno 2022, data in cui il Comune di Milano, Milano Santa Giulia ed Esselunga hanno stipulato la convenzione urbanistica.

Dal punto di vista operativo, per accelerare i tempi di esecuzione delle opere e poter consentire il rispetto della scadenza rappresentata dalle Olimpiadi, la società ha già avviato la progettazione esecutiva delle opere individuate dalla convenzione quali “opere infrastrutturali” ovverosia il nuovo svincolo della tangenziale est in corrispondenza di Viale Mecenate, il prolungamento del II lotto della SP Paullese e la nuova linea tranviaria Rogoredo – Forlanini. Con la progettazione esecutiva sono iniziati anche i confronti con gli Enti gestori di alcuni servizi, per il necessario coordinamento degli interventi in programma, le indagini preliminari relative alle aree esterne all’ambito del PII. Contestualmente; sono stati avviate anche le attività finalizzate all’impostazione delle gare di appalto che consentiranno l’affidamento dei lavori di realizzazione delle opere infrastrutturali. Inoltre, la società ha avviato la progettazione definitiva di alcune opere di urbanizzazione interne all’ambito di PII, anch’esse necessarie per lo svolgimento della manifestazione olimpica del 2026: trattasi della viabilità interna al nuovo quartiere che consente l’accesso all’Arena e ai suoi bacini di sosta.

Contemporaneamente, in coordinamento con la società CTS Eventim (come meglio specificato al successivo paragrafo), sono state avviate altresì le attività propedeutiche al rilascio del titolo abilitativo dell’Arena così da avviare quanto prima le attività di costruzione: in data 17 marzo 2022 è stato depositato il progetto con richiesta di istruttoria preliminare che si è conclusa all’inizio del mese di agosto con l’emissione di una serie di pareri tecnici relativi al progetto.

A valle di questo iter, quindi, con il recepimento delle richieste avanzate, sono state intraprese una serie di istruttorie “parallele” che hanno portato all’ottenimento di alcune necessarie parziali autorizzazioni quali quelle della Commissione per il Paesaggio, dei Vigili del Fuoco e del CONI.

Il deposito della richiesta di rilascio del titolo edilizio è previsto avvenga nel mese di febbraio 2023 a valle della conclusione del procedimento di confronto finalizzato a definire il testo della Convenzione che regolerà i rapporti tra il Comune di Milano e il proprietario dell’attrezzatura. Contestualmente a detto deposito, saranno consegnati anche i progetti definitivi relativi alle opere di urbanizzazione primaria afferenti all’Arena.

I suddetti depositi sono consentiti dalla Normativa Tecnica di Attuazione del Piano poiché in data 21 dicembre 2022 è stato nel frattempo approvato il Progetto di Coordinamento dell’Unità di Coordinamento Progettuale 21E comprendente le opere in argomento.

Con riferimento ai ricorsi pervenuti avverso gli atti di approvazione della Variante si ricorda che in data 16 settembre 2021 è stato notificato un ricorso al TAR Lombardia – Milano contro il Comune di Milano e la Regione Lombardia, nonché nei confronti, inter alios, di Milano Santa Giulia S.p.A., proposto dalla società Forumnet S.p.A. mentre in data 15 ottobre 2021 è stato notificato un ricorso straordinario innanzi al Presidente della Repubblica - poi oggetto di trasposizione dinnanzi al TAR Lombardia – Milano in data 23 novembre 2021 - contro il Comune di Milano e la Regione Lombardia, nonché nei confronti, inter alios, di Milano Santa Giulia S.p.A. proposto dalla società Immobiliare Ametista S.r.l. proprietaria della Galleria Borromeo (un centro commerciale ubicato a Peschiera Borromeo). Si ricorda altresì che i ricorsi

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non contengono richiesta di sospensione dell’efficacia degli atti impugnati. Pertanto, mentre le attività di sviluppo stanno proseguendo con regolarità, tutti i soggetti contro cui il ricorso è stato notificato (Regione Lombardia, Città Metropolitana di Milano, Comune di Milano, Milano Santa Giulia S.p.A. e Esselunga S.p.A.), hanno collaborato congiuntamente con l’ausilio dei rispettivi consulenti legali, alla predisposizione di apposita memoria per controdedurre le motivazioni addotte insieme alla richiesta di annullamento.

Per entrambi i ricorsi l’udienza di discussione del merito si è tenuta il 21 giugno 2022 e in data 11 luglio 2022 il TAR Lombardia – Milano ha emesso sentenza che dichiara inammissibile il ricorso presentato dalla società Immobiliare Ametista srl mentre in data 12 luglio 2022 il TAR Lombardia – Milano ha emesso sentenza che respinge il ricorso presentato dalla società Forumnet SpA.

Ciò nondimeno, l’11 novembre 2022 Ametista ha notificato a mezzo p.e.c. a MSG ricorso innanzi al Consiglio di Stato in sede giurisdizionale contro il Comune di Milano, Regione Lombardia e Città Metropolitana e nei confronti di Milano Santa Giulia ed Esselunga S.p.A. (in qualità di contro interessate), per l’annullamento della sentenza del T.A.R. Lombardia – Milano, Sez. II, n. 1664, pubblicata in data 11 luglio 2022 e non notificata, con cui è stato dichiarato inammissibile il ricorso proposto da Immobiliare Ametista s.r.l. n. 2081/2021 R.G.

Mediante il ricorso Ametista ha chiesto la riproposizione dei motivi del precedente ricorso proposto dinnanzi al T.A.R. Lombardia – Milano.

A seguito della citata notificazione, in data 16 novembre 2022 Ametista ha depositato il ricorso presso il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale e Milano Santa Giulia S.p.A., in data 03 gennaio 2023, si è costituita in giudizio.

Allo stato attuale, non è stata ancora fissata l’udienza di trattazione nel merito del ricorso.

Con riferimento alle attività di bonifica relative al sito si ricorda che in data 12 luglio 2021 sono state avviate le attività propedeutiche alla bonifica dell’area (predisposizione dell’area e degli impianti di cantiere) e in data 9 settembre 2021 sono iniziate le attività operative di scavo che proseguono ininterrottamente nel rispetto delle stringenti previsioni progettuali dettate dallo svolgimento delle Olimpiadi invernali del 2026 e sotto la sorveglianza degli Enti preposti. In data 29 settembre è stata rilasciata da Città Metropolitana di Milano la prima Certificazione di Avvenuta Bonifica prevista dal Progetto approvato e relativa al cosiddetto “Lotto Arena”. Nel mentre continuano le attività sugli altri lotti così come continuano i sopralluoghi effettuati dagli Enti preposti. In particolare, come concordato, le attività sono presidiate con regolare frequenza da ARPA. È previsto che nella seconda metà del 2023 termineranno le attività relative alle aree sulle quali saranno realizzate la viabilità principale del nuovo quartiere e l’insediamento commerciale.

•Altre iniziative

Via Grosio - Milano

Relativamente al complesso immobiliare di via Grosio detenuto dalla controllata Ri Rental Srl prosegue l’iter per l’approvazione del permesso di costruire volta a realizzare una importante riqualificazione del suddetto complesso.

In particolare, l’iter relativo all’istruttoria preliminare (ex art. 40) si è concluso con il responsabile dell’Unità Permessi di Costruire Convenzionati che ha raccolto i pareri dei vari settori preposti. Alla luce delle risultanze riportate nei suddetti pareri, la società ha sviluppato il progetto definitivo dell’opera e nel mese di agosto ha presentato la richiesta del Permesso di Costruire Convenzionato. Nel mese di dicembre 2022 l’Amministrazione ha trasmesso il parere della Commissione per il Paesaggio che ha chiesto una serie di integrazioni progettuali e la possibilità di confrontarsi con il progettista: le integrazioni sono state

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depositate a metà del mese di gennaio 2023 e il confronto è stato convocato per il mese di febbraio 2023. Dopo questo confronto proseguirà l’istruttoria comunale.

Nel frattempo, è stato conferito mandato a primarie società di agency per la commercializzazione degli spazi ad uffici e commerciali.

Torri di Quartesolo – Vicenza

Relativamente al complesso immobiliare di Torri di Quartesolo sono proseguite le attività di progettazione per lo sviluppo urbanistico, in condivisione con l’amministrazione comunale, finalizzate da un lato alla ristrutturazione dei fabbricati esistenti di circa 25.000 mq e dell’altro alla realizzazione di nuovi edifici per ulteriori 20.000 mq utilizzando parte della volumetria residua, ammessa dal vigente strumento urbanistico; è altresì proseguito lo studio di un masterplan complessivo dell’iniziativa, articolato in due stralci, attuabile per comparti e fasi separate. A tal fine, sono state avviate le attività propedeutiche alla suddetta progettazione relative a definire le caratteristiche dell’area in materia di geologia e i requisiti delle opere in materia idraulica. Le prime analisi hanno dato esito positivo in termini di vulnerabilità sismica degli edifici esistenti e di fattibilità dell’intervento circa i requisiti idraulici richiesti nell’area. Infine con riferimento alla locazione temporanea (12 mesi più eventuale rinnovo) di oltre 3.000 mq di spazi direzionali a USSL 8 Berica utilizzati per il centro vaccinale e il centro tamponi di riferimento per Vicenza e hinterland si segnala che la stessa è stata prorogata al 30 giugno 2023.

c) Cessioni di immobili / partecipazioni

Nel periodo in esame non è stata effettuata alcuna cessione di immobili / partecipazioni.

Valorizzazione dell’iniziativa Milano Santa Giulia

➢ Accordi con il gruppo LENDLEASE

Si ricorda che, in relazione allo sviluppo della più ampia parte dell’iniziativa Milano Santa Giulia, c.d. lotti nord, in data 1° novembre 2017 Risanamento e le controllate MSG e MSG Residenze S.r.l. da una parte e Lendlease MSG North S.r.l. e Lendlease Europe Holdings Limited dall’altra hanno sottoscritto un contratto denominato “Project Development Agreement”, come successivamente modificato (il "PDA").

In relazione a quanto precede, anche in considerazione dell'oggettiva necessità di rimodulare in maniera significativa gli accordi in essere a causa dell'accelerazione temporale allo sviluppo di tale progetto imposta dall'evento olimpico, sono proseguite le articolate discussioni con Lendlease e le banche finanziatrici (“Banche”) rispettivamente in merito a: (i) la revisione dei termini e condizioni del PDA; (ii) la concessione del finanziamento delle opere di bonifiche e delle opere infrastrutturali. Più in particolare, allo stato è in fase di finalizzazione la negoziazione di una complessa operazione volta proprio a consentire - nell’ambito di un piano che assicuri l’equilibrio economico finanziario del Gruppo

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Risanamento ex art. 56 del codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (“CCI”) - inter alia:

(i)l’ottenimento da parte del Gruppo Risanamento delle risorse finanziarie necessarie per adempiere ai propri impegni assunti con le autorità pubbliche e terze parti in relazione al completamento sia dell’attività di bonifica dell’area sia della realizzazione delle opere infrastrutturali olimpiche di cui alla Convenzione di Variante;

(ii)il trasferimento dell’area Milano Santa Giulia oggetto del PDA (c.d. Lotti Nord) a valori in linea con il relativo book value / fair value a favore di un fondo comune di investimento alternativo regolato dalla legge italiana, le cui quote saranno detenute, inter alios, dalle Banche o loro eventuali aventi causa, con contestuale accollo liberatorio da parte del suddetto fondo dell’indebitamento finanziario vantato dalle Banche stesse (o loro eventuali aventi causa) nei confronti del Gruppo Risanamento (che al 31 dicembre 2022 ammonta complessivamente a circa 566 milioni di euro) e con pagamento in favore di Risanamento, a certi termini e condizioni, dell’importo complementare rispetto ai valori sopra richiamati;

(complessivamente, l’“Operazione”), la cui struttura e modalità sono in corso di definizione tra le parti.

Si ricorda infine che, ai sensi del PDA, Lendlease MSG North S.r.l. aveva il diritto di posticipare una o più volte i termini sub (a) e (b) che precedono fino e non oltre il 31 ottobre 2022.

Pertanto:

-con comunicazione del 14 febbraio 2022, Lendlease MSG North S.r.l. ha posticipato i termini sub (a) e (b) che precedono al 31 marzo 2022; e

-con comunicazione del 30 marzo 2022, Lendlease MSG North S.r.l. ha posticipato i termini sub (a) e (b) che precedono al 31 maggio 2022;

-con comunicazione del 31 maggio 2022, Lendlease MSG North S.r.l. ha posticipato i termini sub (a) e (b) che precedono al 31 luglio 2022;

-con comunicazione del 29 luglio 2022, Lendlease MSG North S.r.l. ha posticipato i termini sub (a) e (b) che precedono al 30 settembre 2022;

-con successiva comunicazione del 30 settembre 2022, Lendlease MSG North S.r.l. ha ulteriormente posticipato i termini sub (a) e (b) che precedono al 31 ottobre 2022.

In data 27 ottobre 2022 LL North ha esercitato nei termini il diritto, contrattualmente previsto, di rinunciare alle condizioni sospensive concernenti (a) la variante al Masterplan e (b) il term-sheet vincolante relativo al finanziamento delle opere di bonifiche e delle opere infrastrutturali.

Pertanto, ai sensi del PDA, le disposizioni relative allo sviluppo dei c.d. Lotti Nord dell'area Milano Santa Giulia non risultano più soggette a condizioni sospensive.

➢ARENA – PALAITALIA – OLIMPIADI 2026

Con riferimento all’accordo vincolante (di seguito anche “Master Agreement”) sottoscritto in data 3 agosto 2021 tra Milano Santa Giulia S.p.A. (di seguito anche “MSG”) e EVD Milan S.r.l. (di seguito anche “EVD”) – società appartenente al gruppo CTS EVENTIM quotato alla Borsa di Francoforte – concernente la realizzazione e la gestione dell’arena destinata ad ospitare, con riferimento alle Olimpiadi

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Invernali 2026 Milano – Cortina, alcune competizioni olimpiche e, successivamente, eventi sportivi e di intrattenimento di livello internazionale e nazionale (l’“Arena”), proseguono senza sosta tutte le attività propedeutiche per consentire l’inizio della costruzione.

Si ricorda infatti che ai sensi del Master Agreement, MSG ed EVD si sono reciprocamente impegnate a rispettare il cronoprogramma temporale previsto dall’Atto Integrativo dell’Accordo di Programma per la riqualificazione delle aree Milano Santa Giulia pubblicato sul B.U.R.L. il 17 giugno 2021 (e la relativa Convenzione attuativa di prossima sottoscrizione) nonché, con riferimento alle Olimpiadi Invernali 2026 Milano-Cortina, gli impegni verso le relative Autorità in relazione ai previsti termini di consegna dell’Arena, e ciò rispettivamente (i) quanto a MSG, impegnandosi a realizzare le opere di bonifica e a fare in modo che siano realizzate le opere infrastrutturali e (ii) quanto a EVD, impiegandosi alla realizzazione dell’Arena.

Pertanto, a oggi EVD ha avviato tutte le attività correlate alla progettazione esecutiva dell’opera interloquendo con gli uffici tecnici del comune di Milano, previo il deposito della documentazione necessaria all’attivazione dell’istruttoria facoltativa preliminare ai sensi dell’art.40 del Regolamento Edilizio del Comune avvenuto il 17 marzo 2022. Tale istruttoria si è conclusa lo scorso mese di agosto e il 20 settembre è stato avviato il procedimento ex art. 55 del RE del Comune di Milano per l’ottenimento del parere preliminare della Commissione per il paesaggio. Parallelamente, MSG ha ottenuto in data 29 settembre da Città Metropolitana di Milano la Certificazione di Avvenuta Bonifica prevista dal Progetto approvato e relativa al cosiddetto “Lotto Arena”. Si prevede di stipulare l’atto di cessione dell’area entro il primo trimestre del corrente anno in coerenza con le tempistiche previste nel cronoprogramma.

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3.4 Analisi della situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo Risanamento

3.4 ANALISI DELLA SITUAZIONE ECONOMICA, PATRIMONIALE E FINANZIARIA DEL GRUPPO RISANAMENTO

La presente relazione finanziaria al 31 dicembre 2022 espone un risultato netto negativo di 53,8 milioni di euro, che si confronta con la perdita netta di 24,9 milioni di euro registrata nell’esercizio precedente.

Al fine di facilitare l’analisi complessiva della situazione economica e patrimoniale del Gruppo Risanamento, si presentano di seguito gli schemi riclassificati del “conto economico” e dello “stato patrimoniale”. Le principali grandezze, o gli scostamenti più significativi rispetto ai periodi precedenti, sono sinteticamente illustrati e commentati, rinviando per ulteriori dettagli alle note illustrative ai prospetti contabili consolidati.

Per quanto concerne invece la situazione finanziaria, il prospetto della “Posizione Finanziaria Netta” è supportato dall’esame delle proprie differenti componenti. Ulteriori e complementari informazioni vengono fornite nel “Rendiconto finanziario” e nelle relative note illustrative.

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

Ricavi

1.914

1.565

2.822

Produzione interna

567

350

4.296

Valore della produzione operativa

2.481

1.915

7.118

Costi esterni operativi

(11.200)

(12.484)

(14.180)

Valore aggiunto

(8.719)

(10.570)

(7.062)

Costi del personale

(3.717)

(3.928)

(3.993)

Margine operativo lordo

(12.435)

(14.498)

(11.055)

Ammortamenti e accantonamenti

(29.629)

(2.017)

(2.155)

Risultato operativo della gestione caratteristica

(42.064)

(16.515)

(13.210)

Risultato dell'area accessoria

(85)

(65)

(1.037)

Risultato dell'area finanziaria (al netto degli oneri finanziari)

780

1.006

1

Risultato dell'area straordinaria

-

(7)

(11)

Oneri finanziari

(11.137)

(9.328)

(9.579)

Risultato lordo

(52.506)

(24.910)

(23.836)

Imposte sul reddito

(1.279)

(25)

(1.971)

Risultato derivante dalle attività di funzionamento

(53.785)

(24.935)

(25.807)

Utile (perdita) da attività destinate alla vendita

-

RISULTATO NETTO

(53.785)

(24.935)

(25.807)

L’attività del Gruppo, oltre a prevedere la valorizzazione delle iniziative immobiliari minori di proprietà, a valle dell’approvazione della Variante relativa al progetto Milano Santa Giulia ed alla conseguente sottoscrizione della nuova Convenzione, è prevalentemente focalizzata alla realizzazione delle opere di bonifica e infrastrutturali previste per lo sviluppo dell’area di Milano Santa Giulia.

Il “Valore della produzione operativa”, pari a 2,5 milioni di euro, risulta in lieve incremento rispetto al dato del 31 dicembre 2021; la differenza riscontrata si focalizza principalmente nella voce ricavi e si riferisce a poste straordinarie non ricorrenti.

I costi esterni operativi” (pari a 11,2 milioni di euro) risultano in leggera diminuzione rispetto a quanto registrato nell’esercizio 2021 (pari a 12,5 milioni di euro); più in dettaglio si evidenzia che i costi correlati alla gestione e valorizzazione degli immobili/aree in sviluppo ammontano a 3,5 milioni di euro, quelli

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per prestazioni professionali e costi legali, societari e notarili risultano pari a 1,5 milioni di euro, gli emolumenti per organi sociali si attestano a 1 milione di euro mentre i costi per commissioni su fideiussioni sono pari a 2,2 milioni di euro; a questi si aggiungono i costi relativi alla tassazione indiretta sugli immobili (IMU) per 1 milione di euro, i costi di assicurazione per 0,5 milioni e altri costi per servizi (edp, servizi commerciali, noleggi, ecc) per 1,5 milioni di euro.

I “costi del personale” risultano in riduzione rispetto a quanto rilevato nello scorso esercizio.

La voce “Ammortamenti e accantonamenti” risulta fortemente influenzata dalla contabilizzazione di partite straordinarie e non ricorrenti riconducibili (i) all’adeguamento del fondo bonifiche per i maggiori costi (in parte sostenuti e ancora da sostenere) per le attività da effettuare anche fuori ambito territoriale rispetto al piano di sviluppo Milano Santa Giulia come ampiamente descritto nella nota 14 al bilancio consolidato (per 25 milioni di euro) e (ii) all’accantonamento sempre per costi di natura non ricorrente relativi ad eventuali oneri da riconoscere ad advisor finanziari (per 2,5 milioni di euro).

La voce “oneri finanziari” che ammonta a 11,1 milioni di euro risulta in aumento rispetto a quanto registrato al 31 dicembre 2021 (pari a 9,3 milioni di euro); tale incremento è correlato all’erogazione di nuova finanza a valere sia sulla linea corporate che sul nuovo finanziamento soci nonché alla commissione (una tantum) rilevata sull’operazione di factoring effettuata per smobilizzare il credito verso LendLease per la cessione della partecipazione Intown.

Relativamente alla struttura patrimoniale del Gruppo si rimanda al seguente prospetto:

euro/000

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

Attività non correnti

34.094

39.716

64.854

Attività correnti

660.733

686.869

652.117

Attività e passività destinate alla vendita

3.000

0

Passività non correnti

(73.884)

(86.932)

(99.922)

Passività correnti

(14.610)

(21.088)

(11.758)

CAPITALE INVESTITO NETTO

609.333

618.565

605.291

Patrimonio netto di gruppo

41.974

95.759

Patrimonio netto di terzi

0

Totale patrimonio netto

41.974

95.759

120.694

Posizione finanziaria netta

567.359

522.806

484.597

MEZZI FINANZIARI NETTI

609.333

618.565

605.291

Preliminarmente si ricorda che la “Posizione finanziaria netta” al 31 dicembre 2022 è calcolata secondo i criteri previsti dagli “Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetti” (ESMA 32-382-1138 del 4.3.2021) che sono stati oggetto di apposito Richiamo di attenzione da parte della CONSOB (CONSOB – RA 5/21 del 29.4.2021).

Per omogeneità” anche i dati patrimoniali al 31 dicembre 2021 e al 31 dicembre 2020 sono stati esposti considerando la “Posizione finanziaria netta” calcolata secondo i criteri sopra indicati.

Il “Capitale investito netto” al 31 dicembre 2022, si presenta in linea rispetto al dato rilevato al 31 dicembre 2021. Più in particolare si evidenzia una riduzione delle Attività correnti dovute alla cessione pro soluto del credito di nominali 23,4 milioni di euro verso Lendlease (per la cessione della partecipazione Intown ed avente scadenza ad aprile 2022) nell’ambito di un’operazione di factoring che ha permesso di anticiparne l’incasso a fine marzo. Con riferimento alle passività si segnala che gli scostamenti registrati sono prevalentemente correlati alle attività di bonifica ed in particolare all’utilizzo

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del fondo bonifiche per quanto riguarda le Passività non correnti e al decremento dei debiti verso fornitori a seguito di pagamenti effettuati relativamente alla Passività correnti.

Il “Patrimonio netto di Gruppo”, che si attesta a circa 42 milioni di euro positivi contro i 95,8 milioni di euro positivi al 31 dicembre 2021 è negativamente influenzato dal risultato di periodo.

Posizione Finanziaria Netta

Come precedentemente indicato, si ricorda che la “Posizione finanziaria netta” è calcolata secondo i criteri previsti dagli “Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetti” (ESMA 32-382-1138 del 4.3.2021). che sono stati oggetto di apposito Richiamo di attenzione da parte della CONSOB (CONSOB – RA 5/21 del 29.4.2021).

La sua composizione risulta essere la seguente

euro/000

31.12.22

31.12.21

31.12.20

A.

Disponibilità liquide

4

6

B.

Mezzi equivalenti a disponibilità liquide

9.246

5.404

2.974

C.

Altre attività finanziarie correnti

0

D.

LIQUIDITA'

(A + B + C)

9.250

5.408

2.980

E.

Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito ma escluso punto F successivo)

529.192

7.518

5.793

F.

Parte corrente del debito finanziario non corrente

409

491

1.296

G.

INDEBITAMENTO FINANZIARIO CORRENTE

(E + F)

529.601

8.009

7.089

H.

INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO CORRENTE

(G - D)

520.351

2.601

4.109

I.

Debito finanziario non corrente (escluso parte corrente e strumenti di debito)

36.659

508.824

468.800

J.

Strumenti di debito

0

K.

Debiti commerciali e altri debiti non correnti

10.349

11.381

11.688

L.

INDEBITAMENTO FINANZIARIO NON CORRENTE

(I + J + K)

47.008

520.205

480.488

M.

TOTALE INDEBITAMENTO FINANZIARIO

(H + L)

567.359

522.806

484.597

La “Posizione finanziaria netta” al 31 dicembre 2022 registra un incremento rispetto a quella del 31 dicembre 2021; l’incremento registrato riflette per la maggior parte la prosecuzione delle attività di ripristino ambientale (con durata pluriennale) dell’iniziativa di sviluppo denominata “Milano Santa Giulia”.

La sua composizione però presenta, rispetto al 31 dicembre 2021, degli scostamenti significativi nelle varie poste.

- la “Liquidità” è relativa a disponibilità presso le banche, di cui circa 6,2 milioni di euro vincolate e oggetto di garanzia.

- l’“Indebitamento finanziario corrente” include le quote a breve termine (scadenza 12 mesi) dei debiti verso gli istituti creditizi per circa 529,2 milioni di euro e i debiti per leasing / beni a noleggio (IFRS 16) per 0,4 milioni di euro.

Il sensibile incremento rispetto al 31 dicembre 2021 è dovuto alla riclassifica in tale voce dell’intero “debito finanziario non corrente” Si ricorda, infatti, che è stato sottoscritto in data 11 luglio 2018 tra Risanamento S.p.A. unitamente ad alcune sue controllate - da una parte - e, Intesa Sanpaolo S.p.A.,

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Unicredit S.p.A., Banco BPM S.p.A., Banca Popolare di Milano S.p.A., Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e Banco di Napoli S.p.A. – dall’altra – il contratto denominato "Accordo di moratoria e concessione del finanziamento corporate". Tale accordo prevede, tra le altre, la concessione di una moratoria fino al 31 marzo 2023 in relazione all'indebitamento finanziario in essere al 31 marzo 2018 delle società del gruppo Risanamento firmatarie dell'accordo di moratoria. A tale riguardo si fa presente che sono in fase di definizione con gli istituti bancari gli accordi per individuare una nuova data di scadenza della moratoria coerente con il nuovo profilo contrattuale legato allo sviluppo della iniziativa Milano Santa Giulia come in precedenza evidenziato con la descrizione dell’Operazione.

- l’“Indebitamento finanziario non corrente” include gli importi erogati nel secondo semestre 2023 ai sensi del finanziamento soci sottoscritto in data 29 luglio 2021 per euro 36,6 (incluso interessi maturati) oltre alla posta “Debiti commerciali e altri debiti non correnti” per 10,3 milioni di euro, di cui 10 milioni sono relativi agli acconti incassati da LendLease in ossequio al PDA sottoscritto in data 1° novembre 2017. Il sensibile decremento rispetto al 31 dicembre 2021 è dovuto, come indicato nel punto precedente, alla riclassifica nell’”indebitamento finanziario corrente” dell’intero “debito finanziario non corrente”.

Per un’analisi più approfondita delle dinamiche che hanno interessato le movimentazioni finanziarie del periodo, si rimanda al prospetto di Rendiconto finanziario consolidato.

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3.5 Valutazione Patrimonio Immobiliare

3.5 - VALUTAZIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE

Annualmente la Società affida a soggetti terzi indipendenti, operatori leader nel proprio settore, il compito di valutare il proprio portafoglio immobiliare.

Per le valutazioni al 31 dicembre 2022 la società ha confermato l’incarico conferito nel 2021 ad un nuovo soggetto di primario standing (Kroll Spa).

In generale, il valore di mercato di una proprietà viene inteso come il più probabile prezzo di trasferimento della proprietà stessa. Nelle fattispecie più complesse e articolate, riconducibili alle iniziative di sviluppo immobiliare, tale valutazione si esplica nel “Valore Attuale Netto”, alla data della stima, della differenza tra ricavi e costi attesi dell’operazione immobiliare riferibili allo status di sviluppatore della proprietà nell’arco di tempo corrispondente alla sua durata.

Nel portare a termine il proprio mandato i valutatori designati hanno adottato metodi e principi di generale accettazione ricorrendo, in via congiunta e non, ai più accreditati criteri valutativi come il “Metodo comparativo”, il “Metodo della Trasformazione”, il “Metodo della capitalizzazione del reddito locativo” e il “Metodo Reddituale” o dei “Flussi di Cassa Attualizzati”.

La verifica ha considerato le proprietà oggetto di valutazione in funzione della loro attuale situazione urbanistica e le considerazioni valutative sono state basate su sopralluoghi diretti, sull’analisi delle condizioni dei mercati immobiliari locali e di riferimento, sulla verifica dei progetti di sviluppo predisposti dalla proprietà e tenendo in considerazione lo stato attuale e prospettico delle proprietà stesse.

Infine, per completezza informativa, si precisa che in presenza di proprietà oggetto di preliminari di cessione senza condizioni sospensive o comunque non soggetti a condizioni che potrebbero comportare il recesso da parte del promissario acquirente, nonché in presenza di opzioni call concesse per l’acquisto del bene, il valore preso a riferimento è quello contrattualizzato, mentre alcuni immobili di importo non significativo sono stati riportati al valore contabile.

Con riferimento alla diffusione del COVID-19 si riportano di seguito le considerazioni svolte in sede di svolgimento della valutazione del patrimonio immobiliare per tener conto delle incertezze correlate alle non prevedibili modalità e tempistiche di evoluzione futura della pandemia:

- l’attuale contesto genera dubbi riguardo agli scenari futuri, e nessuno può ancora prevedere con sufficiente certezza quali saranno gli impatti dell’emergenza sanitaria sulle economie mondiali e sui mercati immobiliari. Per questa ragione la valutazione del patrimonio immobiliare è stata elaborata in condizioni di incertezza rilevante;

- a motivo di tale incertezza, che rende poco significative le numericamente scarse transazioni effettivamente concluse negli ultimi mesi, si è ritenuto di non sviluppare ulteriori indagini di mercato a supporto della valutazione, sia perché l’operazione Milano Santa Giulia andrà a costituire una nuova polarità urbana (le cui quotazioni saranno differenti e significativamente superiori rispetto al contesto circostante), sia perché le attuali dinamiche del mercato immobiliare, fortemente condizionate dall’emergenza sanitaria, non sono verosimilmente rappresentative dello scenario con cui andrà a confrontarsi l’offerta immobiliare di Milano Santa Giulia (di medio/lungo periodo), a sviluppo ultimato;

- stante quanto sopra si è comunque ritenuto di incorporare nei parametri di stima, utilizzati ai fini della valutazione, elementi di prudenza per tenere in considerazione l’incertezza precedentemente indicata.

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A seguito dell’attività svolta il patrimonio immobiliare risulta avere un valore di mercato di circa euro 668 milioni, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci. Tale importo è da confrontare con un corrispondente valore contabile di bilancio consolidato al 31 dicembre 2022 di circa euro 647 milioni.

In particolare, si riassumono nella tabella sottostante i valori contabili e di mercato suddivisi per settore operativo:

Settori di attività

Valore contabile

Valore mercato

euro/000

31/12/2022

Sviluppo

631.286

651.500

Trading

15.901

16.320

Totale

647.187

667.820

Per quanto riguarda i criteri di valutazione adottati dai periti indipendenti, si rimanda alla dettagliata informativa presente nelle “Note esplicative dello stato patrimoniale e del conto economico” ed in particolare alla nota n° 5.

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3.6 Risk management e continuità aziendale

3.6 - RISK MANAGEMENT

Nel periodo futuro la situazione patrimoniale ed economico-finanziaria del Gruppo potrebbe essere influenzata da una serie di fattori di rischio (di seguito individuati).

La Società ha identificato e valutato le incertezze legate al difficile contesto in cui opera, alla crisi che interessa i mercati finanziari e alle conseguenti difficoltà che incontrano gli operatori, soprattutto del settore immobiliare, e conseguentemente ha messo in atto una serie di misure volte ad arginare gli effetti che potrebbero derivarne.

Al fine di rilevare e valutare i propri rischi, il Gruppo Risanamento ha sviluppato un modello integrato di gestione dei rischi che si ispira ai principi internazionali dell’Enterprise Risk Management (ERM), in particolare al framework COSO (promosso da The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). Tale impostazione viene adottata al fine di identificare un approccio sistematico all’individuazione dei rischi prioritari dell’azienda, così da poter coglierne con tempestivo anticipo i potenziali effetti negativi e di organizzare conseguentemente e tempestivamente il sistema di mitigazione.

Prima di fornire una rappresentazione dei principali rischi legati all’attuale indirizzo strategico ed all’odierna operatività del Gruppo, viene data indicazione dei fattori di rischio legati all’attuale scenario economico globale ed alla connessa congiuntura del mercato immobiliare.

Rischi relativi all’attuale scenario economico globale

L’economia globale continua a risentire dell’elevata inflazione, della forte incertezza connessa con la guerra in Ucraina e dell’orientamento restrittivo delle politiche monetarie. Nel quarto trimestre gli indicatori congiunturali e le statistiche nazionali disponibili hanno segnalato un peggioramento del quadro, più marcato nei paesi avanzati e in Cina. Anche il commercio internazionale avrebbe frenato alla fine dell’anno. Il rallentamento della domanda mondiale ha contribuito a moderare il prezzo del petrolio. In Europa le quotazioni del gas naturale sono nettamente diminuite – grazie alle temperature miti, al calo della domanda industriale e ai consistenti stoccaggi accumulati – pur rimanendo su livelli storicamente alti. Permangono forti rischi connessi con l’evoluzione del contesto geopolitico. L’inflazione, nonostante alcuni segnali di diminuzione, si è mantenuta elevata e le banche centrali dei principali paesi avanzati hanno proseguito nell’azione di restrizione monetaria. Le istituzioni internazionali prefigurano un indebolimento della crescita mondiale per l’anno in corso. Per i dettagli sulla situazione economica si rinvia a quanto già indicato nel paragrafo 3.2 “Contesto operativo”.

Le proiezioni della Banca D’Italia per l'economia italiana continuano ad avere un carattere puramente indicativo, dato l'attuale contesto di forte incertezza connessa soprattutto con l'evoluzione del conflitto in Ucraina. Nello scenario di base si ipotizza che le tensioni associate alla guerra si mantengano ancora elevate nei primi mesi del 2023 e si riducano gradualmente lungo l'orizzonte previsivo. Dopo un aumento di quasi il 4 per cento nel 2022, il PIL rallenterebbe quest'anno allo 0,6 per cento. La crescita tornerebbe a rafforzarsi nel biennio successivo, grazie all'accelerazione sia delle esportazioni sia della domanda interna. L'inflazione, salita quasi al 9 per cento nello scorso anno, scenderebbe al 6,5 nel 2023 e in modo più marcato in seguito, portandosi al 2,0 per cento nel 2025.

In uno scenario in cui si ipotizza la sospensione permanente delle forniture di materie prime energetiche dalla Russia all'Europa, il prodotto si contrarrebbe nel 2023 e nel 2024 e crescerebbe moderatamente nell'anno successivo; l'inflazione salirebbe ulteriormente quest'anno, per poi scendere decisamente nel prossimo biennio. Lo scenario non tiene conto di nuove misure introdotte per mitigare gli effetti di questi eventuali sviluppi più sfavorevoli; non considera inoltre la possibilità che il forte indebolimento dell'attività economica si rifletta, più di quanto suggerito dalle regolarità storiche, sull'inflazione, determinandone un più basso valore alla fine dell'orizzonte previsivo.

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Pertanto, anche alla luce delle condizioni volatili che hanno caratterizzato i mercati negli anni recenti è importante che una prudente lettura del contesto di mercato in cui la Società opera, tenga in considerazione la possibilità (teorica ancorché non attesa) di un eventuale peggioramento nella situazione dei mercati (o dei settori di mercato) in cui opera il Gruppo Risanamento.

Rischi derivanti dalla sfavorevole congiuntura del mercato immobiliare

La situazione generale precedentemente illustrata si riflette inevitabilmente sul settore immobiliare le cui aspettative sono condizionate dalla crescita dell’economia, dalle difficoltose condizioni di accesso al credito, nonché dall’elevato tasso di disoccupazione.

La situazione congiunturale del settore immobiliare appare quindi particolarmente articolata e complessa così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento.

L’evoluzione del mercato immobiliare attesa nei prossimi mesi è, infatti, collegata al quadro evolutivo del complesso scenario economico. Per l’analisi della situazione economica e del mercato immobiliare si rinvia a quanto già indicato nel paragrafo 3.2 “Contesto operativo”.

Il contesto economico generale e la connessa situazione del mercato immobiliare influenzano il valore degli immobili.

Gli immobili di investimento, gli immobili posseduti per la vendita e, ove applicabile, gli immobili in fase di sviluppo sono valutati al minore tra il valore di mercato e quello di carico e le relative variazioni sono contabilizzate, se negative, a Conto Economico. Le oscillazioni del mercato immobiliare, pertanto, possono influenzare anche significativamente i risultati economici del Gruppo.

Il mercato immobiliare è soggetto ad un andamento ciclico dei valori degli affitti e dei prezzi degli immobili; la durata dei cicli è variabile, ma comunque di norma sempre pluriennale. I diversi mercati nazionali sono caratterizzati da andamenti ciclici differenti e spesso non in sincronia tra loro, in funzione delle specifiche situazioni economiche e del settore. All’interno dei singoli mercati nazionali, inoltre, l’andamento dei prezzi segue in maniera differenziata e con diversa intensità le fasi del ciclo, a seconda della localizzazione degli immobili e delle loro caratteristiche.

I fattori macroeconomici che maggiormente influenzano i valori immobiliari e quindi determinano l’andamento dei cicli sono i seguenti:

• andamento dei tassi di interesse;

• liquidità presente sul mercato e presenza di investimenti alternativi remunerativi;

• crescita economica.

Bassi tassi di interesse, elevata liquidità presente sul mercato e mancanza di investimenti alternativi remunerativi si accompagnano, di norma, ad una crescita dei valori immobiliari.

La crescita economica, influisce positivamente sulla domanda di spazi in locazione e sul livello degli affitti e, conseguentemente, esercita un effetto positivo sul prezzo degli immobili.

La politica di gestione del Gruppo è finalizzata a minimizzare gli effetti delle diverse fasi del ciclo attraverso:

•contratti di lunga durata stipulati con conduttori di elevato standing, che consentono di mitigare gli effetti di una riduzione degli affitti di mercato e la conseguente riduzione dei prezzi degli immobili;

•il mantenimento di un “vacancy rate” basso, in modo da evitare il rischio di riaffitto in fasi di limitata domanda di spazi per la locazione.

•investimenti in progetti di sviluppo caratterizzati da elevati standard qualitativi in termini di servizi, flessibilità ed efficienza gestionale.

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Di seguito viene fornita una rappresentazione dei principali rischi gestiti dal Gruppo legati all’attuale indirizzo strategico ed all’odierna operatività.

Rischi relativi al mancato rispetto del piano industriale (sviluppo dell’iniziativa Milano Santa Giulia).

Il rischio riguarda tutti i potenziali eventi che possono compromettere il raggiungimento degli obiettivi del piano industriale (declinato nelle linee guida strategiche) nei tempi e nei contenuti stabiliti.

Il Gruppo ha implementato un sistema di monitoraggio continuo sullo stato di attuazione del piano industriale che consente alla Direzione di ottenere le informazioni necessarie per intraprendere le conseguenti azioni correttive.

In relazione agli obiettivi di sviluppo del Gruppo, il piano industriale allo stato è strettamente collegato alla valorizzazione dell’area di Milano Santa Giulia. Pertanto tale rischio trae origine da molteplici fattori tra cui le alee connesse allo sviluppo delle iniziative (che dopo l’approvazione della Variante urbanistica presentata si focalizzano sugli interventi ambientali, infrastrutturali e realizzativi) e le conseguenti difficoltà relative alla concretizzazione di rapporti di partnership per la valorizzazione ed il finanziamento dell’iniziativa.

Il potenziale rischio si concretizza altresì nel disallineamento dei target di sviluppo definiti all’interno del piano rispetto alle opportunità concesse dalle leggi urbanistiche.

Tale rischio potrebbe esplicitarsi anche a seguito delle richieste di variazione del progetto da parte di nuovi potenziali partner.

Il Gruppo ha istaurato con la Pubblica Amministrazione un rapporto di confronto e coinvolgimento continuo. In sede di definizione del c.d. Master Plan, ovvero la concretizzazione del Piano di Sviluppo dell’area, sono stati identificati, tramite un processo di programmazione negoziata con l’Ente, obiettivi di sviluppo urbanistico condivisi. Infine, nella definizione del Master Plan del progetto di sviluppo il Gruppo è supportato da professionisti di primario standing selezionati attraverso un processo strutturato che garantisce la scelta di soggetti dalle comprovate capacità tecniche per le attività di progettazione urbanistica coerenti con i target definiti.

Il potenziale rischio di mancato rispetto del piano industriale potrebbe realizzarsi anche nella mancata concretizzazione di partnership strategiche per lo sviluppo di Milano Santa Giulia. Tale rischio è correlato all'evolversi di eventi che condizionano l’appetibilità del business del Gruppo, tra cui le alee connesse alla valorizzazione della iniziativa (interventi ambientali) e la situazione macroeconomica in cui versa il Paese che si riflette sul comparto immobiliare.

A fronte di tali potenziali incertezze, comunque, il Top Management del Gruppo si impegna nel costante monitoraggio del mercato per la ricerca di potenziali partner.

Mancata vendita / valorizzazione asset non in linea con le previsioni strategiche del Gruppo

Il rischio riguarda tutti i potenziali eventi che possono influire sul raggiungimento degli obiettivi dell’attività di vendita e di locazione degli Asset del Gruppo.

Attualmente, infatti, la possibilità di identificare controparti commerciali che presentino requisiti allineati alle aspettative ed alle esigenze della Società risulta essere talvolta elemento indipendente da fattori e da leve influenzabili internamente. Le aspettative sul settore immobiliare sono condizionate dall’attuale situazione economica, dalle non ancora edificanti condizioni di accesso al credito, nonché dalla situazione

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del mercato del lavoro. La situazione congiunturale del settore immobiliare appare quindi ancora incerta e complessa così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento.

Le conseguenze operative si potrebbero tradurre in una rarefazione delle operazioni di trading e nell’aumento degli immobili sfitti.

Pertanto il Gruppo gestisce tale rischio attraverso una costante attività di monitoraggio del Top Management sulle attività commerciali e del rispetto degli obiettivi strategici che consente di valutare e attuare azioni di vendita nella piena conoscenza degli obiettivi strategici prefissati.

Il continuo monitoraggio dello stato di attuazione del piano industriale da parte della Direzione consente la definizione di opportune azioni correttive.

Rischi connessi alla realizzazione esecutiva dei progetti

La realizzazione delle iniziative immobiliari presenta i rischi connessi all’attività di progettazione, alle problematiche ambientali, all’attività edificatoria, nonché alla sua durata e alla potenziale esposizione dell’iniziativa alla ciclicità del mercato immobiliare.

Tale ultimo aspetto è connaturato a progetti di grande dimensione e di lungo periodo che, dovendo coniugare gli adempimenti amministrativi all’innovativa qualità progettuale, utilizzandola quale stimolo alla domanda presente sul mercato, non può che risentire degli effetti ciclici del settore immobiliare.

Ciò premesso, il potenziale rischio in oggetto si traduce nella possibilità che i) errori o criticità di progettazione compromettano gli obiettivi di tempestività e corretta realizzazione delle opere ii) le opere non siano, per cause imputabili all’appaltatore, realizzate nei tempi e nei modi previsti.

Con riferimento al punto i), le possibili problematiche connesse alla progettazione potrebbero comportare l’eventuale necessità di rifacimento dell’opera/di porzione di opera, modifiche di progetto o ritardi nella consegna. Il Gruppo si è dotato di un processo strutturato di selezione dei progettisti che mira ad identificare professionisti di comprovate capacità tecniche; inoltre è prevista la stipula di accordi con clausole contrattuali di garanzia e manleva. Il Gruppo monitora le attività di progettazione attraverso un dialogo costante con le controparti in tutte le attività correlate tramite verifica degli avanzamenti periodici della qualità e della conformità del lavoro.

Con riferimento al punto ii), le criticità realizzative derivanti da problematiche dell’appaltatore (es. lavorazione impropria/mancata esecuzione di parte di attività) potrebbero comportare ritardi nella realizzazione, connessi sia alla necessità di rifacimento dell'opera (o parte di essa) che all’apertura di contenziosi con l'appaltatore con conseguente interruzione dei lavori. Pertanto la Società adotta processi strutturati di selezione del fornitore, al fine di selezionare appaltatori che, oltre a requisiti di onorabilità, eticità, idoneità tecnico professionale, adeguatezza operativa/organizzativa, presentano un elevato grado di solidità patrimoniale e finanziaria. E’ previsto un monitoraggio costante dell’attività degli appaltatori, che permette di disporre in ogni momento delle informazioni per valutarne la situazione e per intraprendere tempestivamente le adeguate azioni correttive. Inoltre sono previste clausole contrattuali di garanzia per il committente (es: ritenute a garanzia sugli stati di avanzamento lavori, garanzia fideiussoria Performance Bond, stipula di apposite polizze assicurative, ecc..).

Le procedure di collaudo strutturale in corso d'opera consentono l’immediata identificazione di problematicità e la conseguente attuazione di azioni di rimedio.

Fermi restando i rischi sopra indicati, permane la considerazione già esplicitata e correlata alla sottoscrizione dell’accordo con Lendlease - primario operatore internazionale - per lo sviluppo in partnership dell’iniziativa immobiliare denominata Milano Santa Giulia che rappresenta il principale asset del Gruppo.

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Infatti tale accordo, in corso di rivisitazione come indicato in altra parte della presente relazione, è di notevole rilievo per il Gruppo Risanamento in quanto (i) conferma la bontà e la fattibilità del progetto (ii) potrà creare vantaggi e sinergie sia nella fase di sviluppo sia in quella di commercializzazione.

Rischi fiscali

Il Gruppo, in funzione dell’attività immobiliare e del proprio patrimonio, è soggetto alle variazioni della normativa fiscale ed alle conseguenti ripercussioni finanziarie. La previsione degli esborsi fiscali è infatti effettuata sulla base dell’imposizione prevista dalla normativa vigente e non contempla variazioni che potrebbero intercorrere nel corso della gestione a seguito di interventi normativi.

La Società è dotata di una struttura fiscale dedicata che, con il supporto di consulenti esterni, gestisce la fiscalità ordinaria e straordinaria. Il trattamento fiscale di operazioni di Business e societarie significative sono supportate da pareri di professionisti.

Gli impatti finanziari di tale rischio sono legati anche agli esborsi connessi ad avvisi di accertamento e avvisi di liquidazione di imposta da parte delle autorità competenti (es. Agenzia delle Entrate, uffici tributari) e ai successivi contenziosi. I contenziosi che interessano il Gruppo Risanamento non comportano rischi economici che non siano stati debitamente rappresentati attraverso la previsione di adeguati fondi. La periodica analisi dei singoli contenziosi, con il supporto di consulenti esterni di primario standing, consente di rivedere periodicamente gli accantonamenti effettuati in ragione dello stato delle cause. Conseguentemente nei bilanci delle singole società sono stati effettuati, ove del caso, gli stanziamenti ritenuti necessari.

Il Gruppo, alla data di predisposizione della seguente relazione, non ha contenziosi tributari in essere degni di menzione.

Rischi connessi agli strumenti finanziari

Per l’analisi dei rischi connessi agli strumenti finanziari si rinvia al successivo paragrafo 3.7.

Rischi relativi all’indebitamento finanziario

Alla data del 31 dicembre 2022 il Gruppo Risanamento evidenzia una posizione finanziaria netta (negativa) pari a circa 567 milioni di euro.

Preliminarmente si ricorda che la “Posizione finanziaria netta” a partire dal 2022 è calcolata secondo i criteri previsti dagli “Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetti” (ESMA 32-382-1138 del 4.3.2021) che sono stati oggetto di apposito Richiamo di attenzione da parte della CONSOB (CONSOB – RA 5/21 del 29.4.2021).

Per omogeneità” anche i dati patrimoniali al 31 dicembre 2021 e 2020 sono stati esposti considerando la “Posizione finanziaria netta” calcolata secondo i criteri sopra indicati.

In particolare, l’indebitamento netto ha registrato negli ultimi tre anni la seguente evoluzione:

31 dic 2031 dic 2131 dic 22

Posizione finanziaria netta (milioni/euro) 484 522 567

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In considerazione degli impegni futuri del Gruppo, potrebbe sussistere il rischio di tensioni finanziarie nella gestione della liquidità a breve a fronte del quale sono state attivate iniziative analiticamente illustrate nel prosieguo della presente Relazione.

In relazione all’indebitamento finanziario in precedenza illustrato ed in conformità sia alla richiesta Consob del 23 giugno 2017 che ai principi ribaditi dalla raccomandazione Consob n. DEM 9017965 del 26 febbraio 2009, si evidenzia che sia al 31 dicembre 2022 che alla data di redazione della presente relazione non si segnalano covenants non rispettati.

Si ricorda che la sottoscrizione dell’Accordo di Moratoria con gli istituti finanziatori avvenuta nel luglio 2018 ha permesso il raggiungimento di una stabilizzazione del debito in essere derivante dal suo riscadenziamento a medio/lungo termine oltre al rilascio (immediato e futuro) di nuove linee di finanziamento per fare fronte agli impegni del Gruppo. Si ricorda altresì che tale accordo prevede, tra le altre, la concessione di una moratoria fino al 31 marzo 2023 in relazione all'indebitamento finanziario in essere al 31 marzo 2018 delle società del gruppo Risanamento firmatarie dell'accordo di moratoria. A tale riguardo si fa presente che sono in fase di definizione con gli istituti bancari gli accordi per individuare una nuova data di scadenza della moratoria coerente con il nuovo profilo contrattuale legato allo sviluppo della iniziativa Milano Santa Giulia come in precedenza evidenziato con la descrizione dell’Operazione.

Rischi connessi ai debiti scaduti

•Debiti commerciali

L’ammontare dei debiti commerciali scaduti alla data del 31 dicembre 2022 è di 0,2 milioni di euro contro i 2,7 milioni al 31 dicembre 2021 mentre i debiti relativi alle posizioni in contenzioso sono pari a 0,1 milioni di euro come al 31 dicembre 2021.

•Debiti tributari

Alla data del 31 dicembre 2022 non si segnalano debiti tributari e debiti di natura previdenziale scaduti.

•Debiti finanziari

Si segnala che alla data del 31 dicembre 2022 non si evidenziano debiti finanziari scaduti.

Rischi correlati ai contenziosi

I contenziosi che interessano il Gruppo Risanamento non comportano rischi economici che non siano stati debitamente rappresentati anche attraverso l’appostazione di adeguati fondi. La periodica analisi dei singoli contenziosi, con il supporto anche di legali esterni, consente di rivedere periodicamente gli accantonamenti effettuati in ragione dello stato delle cause.

Alla data del 31 dicembre 2022 è in essere un decreto ingiuntivo per un totale di 0,1 milioni di euro; tale atto monitorio è stato notificato a Risanamento S.p.A. ed è stato debitamente opposto nei termini di legge.

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Rischi connessi alla diffusione dell’epidemia COVID-19

Vengono di seguito riproposti gli effetti dell’epidemia COVID-19 relativamente alle principali macro aree evidenziate sia nel richiamo di attenzione Consob n. 8/20 che nel successivo documento dell’ESMA “European common enforcement priorities for 2020 annual financial reports”.

IAS 36 – Misurazione di valore attività

Con riferimento al punto specifico occorre tenere conto che gli asset di proprietà del Gruppo Risanamento sono in larga parte aree destinate ad operazioni di sviluppo di medio/lungo periodo; in particolare, per Milano Santa Giulia S.p.A. l’approvazione della proposta di Variante al Piano attuativo rappresenta un importante passaggio ed avvicina l’avvio della fase di realizzazione vera e propria, anche in considerazione della scadenza delle Olimpiadi invernali 2026, che come noto dovranno utilizzare la nuova arena.

Pur non potendosi al momento prevedere la futura evoluzione della pandemia, la fase di completamento dalla procedura urbanistica e di realizzazione delle opere fa sì che, per Santa Giulia, il confronto con il mercato potrà avvenire in condizioni diverse, ed auspicabilmente migliori, dell’attuale.

Per quanto riguarda il complesso di Via Grosio – MI, l’intervento di trasformazione dello stesso traguarda un orizzonte di mercato a medio termine e quindi anche per questo asset vale quanto sopra considerato riguardo a Santa Giulia.

IAS 1 - Continuità aziendale

L’attuale situazione legata agli effetti socioeconomici dell’epidemia Covid-19 (già manifestatisi ed evidenti al momento dell’approvazione del presente Resoconto) unitamente all’incertezza sulla possibile durata della stessa costituiscono oggettivi elementi di forte preoccupazione per la crescita globale prevista nei prossimi mesi con inevitabili e pesanti ricadute negative sulle economie mondiali e nazionali.

Ciò premesso, considerando la specificità del modello di business della Società unitamente alla dimensione temporale ad oggi prevista per lo sviluppo delle iniziative in portafoglio, è oggettivamente evidente che le problematiche evidenziate non hanno allo stato un riflesso diretto sulle previsioni di generazione dei flussi di cassa previsti per i prossimi 12 mesi e non portano a modificare le analisi condotte e le conclusioni raggiunte dagli Amministratori sulla capacità di mantenere una situazione di equilibrio finanziario e operare come entità in funzionamento.

Effetti a Conto Economico

Sulla base di quanto esposto nel presente Resoconto ad oggi non si rilevano e non sono previsti effetti economici negativi specifici strettamente correlati alla diffusione della epidemia COVID-19.

Rischi connessi al conflitto RUSSIA - UCRAINA

Dall’inizio dell’anno l’attività economica globale ha mostrato segnali di rallentamento dovuti alla diffusione della variante Omicron del coronavirus e, successivamente, all’invasione dell’Ucraina da parte della Russia.

In seguito all’invasione, un’ampia parte della comunità internazionale ha risposto tempestivamente nei confronti della Russia con sanzioni che non hanno precedenti per severità ed estensione. Gli effetti immediati del conflitto sulle quotazioni nei mercati finanziari globali sono stati significativi, sebbene si siano attenuati dalla metà di marzo; la volatilità rimane elevata in molti segmenti di mercato. I prezzi delle materie prime, soprattutto energetiche, per le quali la Russia detiene una quota rilevante del mercato mondiale, sono aumentati ulteriormente. Nel complesso, la guerra acuisce i rischi al ribasso per il ciclo economico mondiale e al rialzo per l’inflazione.

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Con riferimento specifico alle attività detenute dal gruppo Risanamento si ribadisce che nessun interesse specifico è legato ai paesi oggetto del conflitto. Ovviamente si sta ponendo la dovuta attenzione sul tema di aumento dei costi di materie prime e delle fonti di energia che potrebbero influenzare i futuri investimenti relativi alle iniziative immobiliari di sviluppo in portafoglio.

Rischi connessi alla cybersecurity

Per quanto concerne eventuali rischi connessi alla cybersecurity la società è da sempre sensibile alla materia ponendo alta attenzione alle nuove soluzioni e tecnologie di sicurezza informatica.

La società non è stata oggetto di attacchi informatici. Svolge una costante attività di controllo ed aggiornamento dei software di sicurezza dell’infrastruttura informatica, con formazione e sensibilizzazione dei dipendenti sulla prevenzione, oltre ad una efficace strategia di backup e disaster recovery.

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Continuità aziendale

Come previsto dalle attuali linee guida strategiche il Gruppo Risanamento sta proseguendo l’attività di valorizzazione del principale asset strategico ad oggi in portafoglio, ovvero l’iniziativa di sviluppo immobiliare denominata Milano Santa Giulia. Infatti a valle della approvazione definitiva della Variante e della sottoscrizione della nuova convenzione urbanistica procedono nei tempi previsti sia la progettazione delle opere di urbanizzazione che le opere di bonifica. Con riferimento a queste ultime – come ampiamente descritto nel precedente paragrafo 3.3 – sono proseguite le attività operative di scavo che proseguono ininterrottamente nel rispetto delle stringenti previsioni progettuali dettate dallo svolgimento delle Olimpiadi invernali del 2026 e sotto la sorveglianza degli Enti preposti. In particolare in data 29 settembre 2022, nel rispetto della tempistica prevista, è stata rilasciata da Città Metropolitana di Milano la Certificazione di Avvenuta Bonifica prevista dal Progetto approvato e relativa al cosiddetto “Lotto Arena” che nel corso del 1° trimestre 2023 sarà trasferito all’operatore Eventim così come previsto dagli accordi in essere il quale provvederà alla realizzazione dell’Arena.

Si ricorda che il finanziamento di tali opere di bonifica (così come quello per le opere infrastrutturali) era già previsto nel più ampio accordo con il ceto bancario di moratoria e concessione del finanziamento corporate dell’11 luglio 2018. Infatti per supportare finanziariamente gli obiettivi indicati di volta in volta nelle linee guida strategiche del Consiglio di Amministrazione - che con specifico riferimento all’area di Milano Santa Giulia prevedono l’effettuazione delle opere di bonifica e di urbanizzazione così come sancito dalla variante approvata - è stato sottoscritto nel 2018 il sopracitato Accordo di Moratoria di cui si ricordano i principali contenuti:

(i)la concessione di una moratoria fino al 31 marzo 2023 in relazione all'indebitamento finanziario in essere al 31 marzo 2018 delle società del gruppo Risanamento firmatarie dell'Accordo di Moratoria;

(ii)formalizzazione del documento denominato "Comfort Letter" ("Comfort Letter"), ai sensi della quale le Banche Finanziatrici che hanno sottoscritto l’Accordo di Moratoria si dichiarano disponibili a valutare positivamente la concessione a MSG delle risorse necessarie alla realizzazione delle opere di bonifica e di infrastrutture relative ai c.d. Lotti Nord nel contesto del Progetto Milano Santa Giulia, una volta intervenuta l’approvazione della variante e del piano di bonifica da parte dei competenti enti amministrativi.

(iii)la concessione a Risanamento da parte di Intesa Sanpaolo di una linea di credito revolving per cassa per un importo complessivo massimo non superiore ad euro 62 milioni utilizzabile, inter alia, per supportare le esigenze di natura operativa della medesima Risanamento e delle sue controllate e con durata sino al 31 marzo 20231.

Si ricorda altresì che per il raggiungimento dei precitati obiettivi correlati alla esecuzione dello sviluppo dell’iniziativa immobiliare Milano Santa Giulia, nel 2017 è stato sottoscritto un accordo con Lendlease Europe Holdings Limited per lo sviluppo della più ampia parte dell’iniziativa Milano Santa Giulia, (il "PDA"); tale accordo è attualmente in fase di ridefinizione per il recepimento di tutte quelle modifiche al progetto derivanti dalla approvazione della Variante urbanistica, dall’aggiudicazione da parte di Milano

1 Si ricorda che il suddetto finanziamento è suddiviso in due tranches ovvero (i) tranche A fino a un importo complessivo massimo pari a euro 16 milioni, utilizzabile in una o più soluzioni nel periodo compreso tra la Data di Efficacia e la data che cade 12 mesi prima della Data di Scadenza (31 marzo 2023); e (ii) tranche B fino a un importo complessivo massimo pari a euro 46 milioni, utilizzabile al verificarsi di determinate condizioni1 in una o più soluzioni nel periodo compreso tra il 1° aprile 2019 e la data che cade 12 mesi prima della Data di Scadenza (31 marzo 2023).

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dei giochi olimpici 2026 e dalla conseguente accelerazione del cronoprogramma relativo l’esecuzione delle opere pubbliche nonché per le ulteriori modifiche che sono necessarie a fronte di una diversa struttura societaria ed organizzativa, parimenti in discussione con le banche finanziatrici.

Tale modificato contesto ha portato tutte le parti interessate (gruppo Risanamento, Lendlease e Istituti di Credito) ad aprire un tavolo negoziale e di confronto volto a ridefinire il quadro complessivo degli accordi intercorsi non da ultimo quello relativo al reperimento della nuova finanza di progetto funzionale alle bonifiche e alle opere pubbliche da realizzare e nonostante tale interlocuzione si stia protraendo rispetto alle previsioni, , resta l’obiettivo di sottoscrivere quanto prima [e comunque entro il primo semestre 2023] nuovi accordi definitivi nel pieno soddisfacimento di tutte le parti, che implicheranno dapprima la dilazione dei termini di moratoria del debito oltre il 31 marzo 2023 e successivamente la completa esdebitazione del Gruppo Risanamento.

Sono quindi proseguite le articolate discussioni con Lendlease e le Banche Finanziatrici rispettivamente in merito a: (i) la revisione dei termini e condizioni del PDA; (ii) la concessione del finanziamento delle opere di bonifiche e delle opere infrastrutturali. Più in particolare, allo stato è in fase di finalizzazione la negoziazione una complessa operazione volta proprio a consentire - nell’ambito di un piano che assicuri l’equilibrio economico finanziario del Gruppo Risanamento - inter alia:

(i)l’ottenimento da parte del Gruppo Risanamento delle risorse finanziarie necessarie per adempiere ai propri impegni assunti con le autorità pubbliche e terze parti in relazione al completamento sia dell’attività di bonifica dell’area sia della realizzazione delle opere olimpiche di cui alla Convenzione di Variante;

(ii)il trasferimento dell’area Milano Santa Giulia oggetto del PDA (c.d. Lotti Nord) a valori in linea con il relativo book value /fair value a favore di un fondo italiano costituito e gestito da Lendlease Italy SGR S.p.A., [le cui quote saranno detenute, inter alios, dalle Banche], con contestuale accollo liberatorio da parte del suddetto fondo dell’indebitamento finanziario vantato da parte degli istituti di credito (le “Banche”) nei confronti del Gruppo Risanamento, ivi incluso l’indebitamento finanziario derivante a qualunque titolo nei confronti di ISP, che al 31 dicembre 2022 ammonta complessivamente a circa 566 milioni di euro;

(complessivamente, l’“Operazione”), le cui caratteristiche e modalità saranno definite tra le parti negli accordi relativi all’Operazione.

Infine, sempre con riferimento al PDA, si ricorda che in data 27 ottobre 2022 Lendlease ha esercitato nei termini il diritto, contrattualmente previsto, di rinunciare alle condizioni sospensive in essere.

Nelle more della definizione dei termini e delle condizioni di tali nuovi accordi, Risanamento Spa, coerentemente con la disponibilità manifestata in occasione della approvazione della relazione finanziaria 2021, ha richiesto al socio Intesa Sanpaolo Spa, nella sua qualità di azionista titolare del 48,88% del capitale sociale di Risanamento, la disponibilità a concedere un finanziamento soci dell’importo massimo complessivo fino a euro 36 milioni (finanziamento concesso in data 27 luglio 2022 come ampiamente descritto nel paragrafo "3 - Eventi principali”) finalizzato a soddisfare i fabbisogni finanziari correlati alle attività di bonifica ed ai costi di struttura fino al 31 dicembre 2022 (periodo che a fine luglio 2022 era stato ritenuto ragionevolmente ipotizzabile per la finalizzazione dei nuovi accordi per lo sviluppo dell’iniziativa di Milano Santa Giulia).

Nell’ambito degli auspicati più ampi accordi in corso di negoziazione, gli Amministratori hanno inoltre già provveduto a richiedere la necessità del dilazionamento dell’Accordo di Moratoria oltre il 31 marzo 2023 come peraltro previsto ai sensi dell’Accordo stesso; in particolare, come già anticipato, si fa presente

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che, sono in fase di definizione con gli istituti bancari gli accordi per individuare una nuova data di scadenza della moratoria coerente con il nuovo profilo contrattuale legato allo sviluppo della iniziativa Milano Santa Giulia.

Tenuto conto degli impegni finanziari del Gruppo e di quanto sopra indicato, considerando le disponibilità liquide e non vincolate esistenti alla data del 31 dicembre 2022, pari a circa 3,1 milioni di euro, unitamente ai flussi in uscita ed in entrata previsti per i prossimi 12 mesi, che considerano tra gli altri la finalizzazione della cessione del lotto Arena ad Eventim, ed assumendo di sottoscrivere quanto prima e comunque entro il primo semestre 2023 gli accordi relativi all’Operazione sopra indicati propedeutici e funzionali, tra gli altri elementi, anche alla completamento delle opere di bonifica e delle opere pubbliche nonché al superamento della scadenza dell’Accordo di Moratoria, gli Amministratori hanno verificato l’equilibrio finanziario del Gruppo ed hanno concluso ritenendo soddisfatto il presupposto sulla continuità aziendale nella redazione della Relazione Finanziaria Annuale Esercizio 2022.

Gli amministratori hanno inoltre valutato eventuali disallineamenti rispetto alle previsioni di finalizzazione dei necessari finanziamenti, di esborsi e di incassi sopra menzionati, ed a tal riguardo hanno identificato le azioni che potrebbero essere intraprese (anche con l’ausilio del ceto bancario per operazioni di rifinanziamento di alcuni immobili) secondo tempistiche e condizioni idonee al superamento di un eventuale fabbisogno finanziario che tali disallineamenti potrebbero determinare.

Considerato il quadro sopra rappresentato ed i fattori di rischio di cui si è dato ampia disamina nella sezione “Risk management” della presente Relazione, preso atto delle azioni intraprese e finalizzate al loro superamento, nonché nell’aspettativa di finalizzare nel breve termine gli accordi sui termini dell’Operazione, gli Amministratori hanno ritenuto appropriato l’utilizzo del presupposto della continuità aziendale nella predisposizione della Relazione Finanziaria Annuale Esercizio 2022 pur in presenza dell’incertezza significativa – che può far sorgere dubbi significativi sulla capacità del Gruppo di continuare la propria operatività sulla base del presupposto della continuità aziendale - connessa ad un presupposto non di autonomo e diretto controllo della Società e rappresentata dal rischio di mancata sottoscrizione dei nuovi accordi definitivi nei tempi previsti ed auspicati volti all’ottenimento delle risorse necessarie per la realizzazione delle opere di bonifica e di infrastrutture nonché al superamento del termine dell’Accordo di Moratoria. Si evidenzia infatti che la sottoscrizione dei precitati accordi di finalizzazione dell’Operazione e le relative conseguenti erogazioni ed il connesso differimento della scadenza dell’Accordo di Moratoria consentirebbero, oltre a finanziare le opere di bonifica in corso e le future opere infrastrutturali, anche di ricostituire le disponibilità finanziarie da utilizzare per coprire i fabbisogni correlati alle obbligazioni assunte dal gruppo nonché l’esdebitazione del Gruppo Risanamento.

Sul punto specifico gli Amministratori hanno la ragionevole aspettativa che in caso di necessità, ovvero in assenza della sottoscrizione nei tempi attualmente previsti dei nuovi accordi, la società potrà comunque contare

i)sul supporto finanziario da parte di IntesaSanpaolo, in coerenza con il piano di liquidità sviluppato assumendo tale ipotesi, atto a consentire alle società del Gruppo Risanamento di soddisfare, per il tempo strettamente necessario alla definizione dei precitati nuovi accordi di sviluppo dell’intera iniziativa e dei contratti di finanziamento in essi previsti, i fabbisogni finanziari che si manifesteranno ed in particolare quelli di copertura dei costi Corporate, quelli inerenti il contratto di bonifica

ii)concordare il differimento dell’Accordo di Moratoria con tutte i creditori finanziari per il tempo necessario alla finalizzazione dell’Operazione.

A tal riguardo si ricorda che l’istituto di credito coinvolto (Intesa Sanpaolo) riveste il duplice ruolo di creditore e di principale azionista (con il 48,9% del capitale sociale). A tale proposito si evidenzia che l’istituto in questione oltre ad aver concesso il finanziamento soci di 36 milioni di euro (come meglio

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specificato in precedenza) e ha fornito e ribadito indicazioni formali positive in relazione al sopra indicato supporto finanziario da effettuarsi in qualità di socio e nelle forme da definire.

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3.7 Informazioni sugli strumenti finanziari

3.7- INFORMAZIONI SUGLI STRUMENTI FINANZIARI

Il Gruppo Risanamento, nel rispetto dell’economicità delle proprie scelte strategiche, riconosce grande importanza alla valutazione ed alla gestione dei rischi quali elementi essenziali per:

•garantire un’affidabile e sostenibile generazione di valore in un contesto di rischio controllato;

•proteggere l’assetto finanziario garantendo un solido supporto alle funzioni di gestione caratteristica.

Nel contesto specifico del core business del Gruppo tale attività assume un’importanza fondamentale in quanto i flussi di cassa connessi sono discontinui per natura e la lunghezza e la variabilità del ciclo di “acquisto – valorizzazione - costruzione – vendita” sono particolarmente rilevanti.

In questo scenario l’obiettivo si traduce nel minimizzare il profilo di volatilità dei flussi e del costo finanziario mediante un’attività di gestione e di copertura del rischio volta a definire l’onerosità dei flussi finanziari o renderne meno variabile l’andamento.

I principali strumenti finanziari in essere, diversi dai derivati, comprendono depositi bancari a vista e a breve termine e finanziamenti bancari e leasing, che hanno l’obiettivo di finanziare le attività operative del Gruppo. Inoltre in base a quanto disposto dal principio IFRS 9, rientrano in tale categoria anche debiti e crediti commerciali derivanti dall’attività operativa.

I rischi principali generati dagli strumenti finanziari del Gruppo sono il rischio di tasso di interesse, il rischio di cambio, il rischio di liquidità e il rischio di credito.

Il Consiglio di Amministrazione riesamina e concorda le politiche per gestire detti rischi, come riassunte di seguito.

Rischio di tasso di interesse

In linea generale la strategia di Risk Management del Gruppo mira essenzialmente a contenere i costi di funding ed a stabilizzare i flussi finanziari, in modo tale da garantire margini di certezza ai flussi di cassa derivanti dalla gestione caratteristica.

Allo stato attuale ed a seguito della sottoscrizione dell’Accordo di Moratoria del 2018 la maggior parte dei finanziamenti in essere viene remunerata a tasso fisso; infatti a partire dal 2019 tutti i finanziamenti (ad esclusione della “Linea Iva” di importo pari a circa 19,7 milioni di euro) sono remunerati a tasso fisso.

Alla data di redazione della presente relazione non risultano in essere strumenti derivati.

Pertanto sulla base dell’attuale situazione il rischio di tasso è considerato marginale.

In ogni caso, qualora le condizioni dovessero modificarsi e si rendesse necessario mitigare il rischio di tasso, è vigente la procedura volta alla continua ricerca di un hedging naturale attraverso la strutturazione temporale e qualitativa dei flussi finanziari legati all’attività caratteristica che minimizzino sfasamenti rilevanti nel tempo, cercando di mantenere adeguati margini di sicurezza in termini di importi.

Inoltre, per fronteggiare il rischio di oscillazione di parametri di mercato, è prevista, anche per l’esposizione delle proprie controllate, la sottoscrizione di contratti derivati a copertura di specifiche

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operazioni o gruppi di operazioni omogenei.

Si noti che l’attività di gestione e copertura di Gruppo può riguardare la copertura di rischio puntuale e/o prospettica in un dato arco temporale.

L’efficacia della copertura è monitorata periodicamente (a livello di Gruppo) confrontando anche l’ammontare della posta coperta in essere con il nozionale della copertura per evitare sovra/sottodimensionamenti della copertura stessa.

Le operazioni di copertura sono effettuate coerentemente con la policy per la gestione del rischio tasso, formalizzata ed emanata e con la procedura interna di gestione degli strumenti finanziari derivati. Il Gruppo stipula operazioni in derivati, principalmente swap di tassi di interesse ed interest rate cap, con la finalità di gestire il rischio di tasso di interesse generato dalle attività e dalle connesse fonti di finanziamento.

Si precisa infine che non è consentita la negoziazione di strumenti finanziari e l’utilizzo di tali strumenti con finalità speculative.

Rischio di cambio

Si fa presente che alla data del 31 dicembre 2022 non risulta alcuna esposizione connessa a tale rischio.

Rischio di credito

Il rischio di credito riguardante le attività finanziarie del Gruppo, che comprendono crediti commerciali e finanziari, disponibilità liquide e mezzi equivalenti, presenta un rischio massimo pari al valore contabile di queste attività in caso di insolvenza della controparte.

Come evidenziato nella tabella riepilogativa presentata nelle note al bilancio, le controparti interessate ai crediti finanziari sono Gruppi bancari nazionali ed internazionali di primario standing.

Infine, non sono in essere fideiussioni la cui escussione è ritenuta probabile.

Al fine di limitare tale rischio la società effettua costantemente il monitoraggio delle posizioni dei singoli clienti, analizza i flussi di cassa attesi e quelli consuntivati al fine di intraprendere tempestivamente eventuali azioni di recupero.

Per quanto riguarda le controparti finanziarie per la gestione di risorse temporaneamente in eccesso o per la negoziazione di strumenti derivati, il Gruppo ricorre solo ad interlocutori di elevato standing creditizio.

Rischio di liquidità

L’obiettivo del Gruppo è di conservare un equilibrio tra il mantenimento della provvista e flessibilità attraverso l’uso di scoperti, finanziamenti e leasing.

I principali strumenti utilizzati dal Gruppo per la gestione del rischio di insufficienza di risorse finanziarie disponibili a far fronte alle obbligazioni finanziarie e commerciali nei termini e nelle scadenze prestabiliti sono costituiti da piani finanziari periodici e da piani di tesoreria, per consentire una completa e corretta rilevazione e misurazione dei flussi monetari in entrata e in uscita. Tali piani risultano significativamente influenzati dalla realizzazione dei piani di vendite nelle tempistiche e per gli importi coerenti con le previsioni espresse, in correlazione con i piani di rimborso dei debiti finanziari contratti a supporto degli investimenti.

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Si rinvia al paragrafo “Continuità Aziendale” in merito alla incertezza significativa connessa dal rischio di mancata sottoscrizione nei tempi previsti ed auspicati dei contratti di Finanziamento Bonifiche e Infrastrutture ed alle conseguenti azioni pianificate al fine di garantire la copertura del fabbisogno finanziario previsto dai piani del gruppo in tale circostanza.

Altri rischi

Infine si segnala che non vi sono rischi specifici legati a variazioni di prezzi.

Le funzioni aziendali preposte al presidio dei rischi di natura finanziaria ed al sistema dei controlli connesso si confrontano periodicamente con i responsabili delle unità operative al fine di monitorare i diversi profili di rischio ed il corretto funzionamento dei meccanismi di presidio. In particolare i rischi di natura prettamente finanziaria sono gestiti principalmente all’interno della funzione Finanza, con l’ausilio di advisors esterni, con una attività che si sviluppa nelle seguenti fasi: identificazione, stima del rischio, valutazione, gestione del rischio, reporting, comunicazione e monitoraggio..

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3.8 Andamento delle principali macro-attività del Gruppo

3.8 - ANDAMENTO DELLE PRINCIPALI MACRO ATTIVITA’ DEL GRUPPO

Il Gruppo Risanamento opera in tre settori di attività: sviluppo; reddito; trading.

SVILUPPO

Il risultato operativo per il settore di sviluppo è evidenziato nella tabella sottostante.

euro/000

Conto economico consolidato - Settore Sviluppo

2.022

2.021

Ricavi

43

58

Variazione delle rimanenze

567

807

Altri proventi

865

287

Valore della Produzione

1.475

1.152

Acquisti di immobili

0

Costi per servizi

(6.078)

(6.658)

Costi del personale

(1.081)

(1.346)

Altri costi operativi

(27.252)

(668)

EBITDA

(32.936)

(7.520)

Ammortamenti

(41)

Plusvalenze / Minusvalenze / Svalutazioni / Ripristini di valore di attività non ricorrenti

0

RISULTATO OPERATIVO (EBIT)

(32.977)

(7.561)

I risultati economici del settore sono l’espressione delle attività di investimento relative alla definizione ed attuazione degli interventi di natura ambientale, al completamento delle opere di urbanizzazione secondaria dell’area sud ed a quelle connesse alla progettazione ed all’ottenimento della variante al PII.

Alla luce di quanto indicato nel prospetto si segnala che il “Risultato Operativo” risulta negativamente influenzato rispetto al dato registrato nell’esercizio precedente a causa dell’adeguamento del fondo bonifiche per i maggiori costi (in parte sostenuti e ancora da sostenere) per le attività da effettuare anche fuori ambito territoriale rispetto al piano di sviluppo Milano Santa Giulia come meglio descritto in precedenza.

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REDDITO

Si fa presente che a seguito della riclassificazione effettuata nella voce “risultato netto da attività destinate alla vendita” - in ossequio a quanto previsto dall’IFRS 5 – di tutti gli oneri e i proventi relativi al complesso immobiliare locato a Sky nonché quelli derivanti dalla gestione residuale dei veicoli societari che detenevano il portafoglio immobiliare francese ceduto nel corso del 2014 il suddetto settore non risulta valorizzato.

TRADING

Il risultato operativo del settore Trading è evidenziato nella tabella seguente.

euro/000

Conto economico consolidato - Settore Trading

2.022

2.021

Ricavi

327

541

Variazione delle rimanenze

0

(457)

Altri proventi

250

110

Valore della Produzione

577

194

Acquisti di immobili

0

Costi per servizi

(806)

(845)

Costi del personale

0

Altri costi operativi

(323)

(326)

EBITDA

(552)

(977)

Ammortamenti

0

Plusvalenze / Minusvalenze / Svalutazioni / Ripristini di valore di attività non ricorrenti

0

(7)

RISULTATO OPERATIVO (EBIT)

(552)

(984)

Il “Risultato operativo” del settore è sostanzialmente determinato dalla differenza tra canoni di locazione/riaddebiti spese ai conduttori ed i costi di gestione e manutenzione relativi al residuo patrimonio di “Trading”.

Alla luce di quanto indicato nel prospetto si segnala che il “Risultato Operativo” risulta positivamente influenzato rispetto al dato registrato nell’esercizio precedente dal lieve incremento dei canoni di locazioni e delle rivalse.

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INVESTIMENTI

Gli investimenti più significativi realizzati durante l’esercizio hanno riguardato:

Investimenti

euro/000

Concessioni, licenze, marchi e diritti similari

61

Altri beni

105

Portafoglio immobiliare

515

Attività di ripristino ambientale

38.506

Totale

39.187

Per un maggior dettaglio degli investimenti, si rimanda alle note n. 1, 2 e 5 del bilancio consolidato.

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3.9 Rapporti tra le società del Gruppo e le entità correlate

3.9 - RAPPORTI TRA LE SOCIETA’ DEL GRUPPO E LE ENTITA’ CORRELATE

In merito ai rapporti intrattenuti dal Gruppo con parti correlate si precisa che tali rapporti rientrano nell’ambito dell’ordinaria gestione e sono regolati a condizioni di mercato. Alla data di riferimento risultano in essere i seguenti rapporti con imprese collegate, controllanti e altre correlate:

RAPPORTI PATRIMONIALI

31/12/2022

(euro/000)

DESCRIZIONE

Cassa

Crediti Commerciali

Pass. Finanziarie non correnti

Passività Finanziarie correnti

Debiti Commerciali

Società Collegate e Joint Venture

Società Correlate (Istituti di credito)

9.221

10

(36.659)

(411.918)

(656)

Altre società Correlate

Totale

9.221

10

(36.659)

(411.918)

(656)

I rapporti finanziari sono comprensivi di interessi liquidati a tassi di mercato.

RAPPORTI ECONOMICI

31/12/2022

(euro/000)

DESCRIZIONE

Ricavi

Altri Proventi

Costi per Servizi

Proventi Finanziari

Oneri Finanziari

Società Collegate e Joint Venture

Società Correlate (Istituti di credito)

(819)

(8.922)

Altre società Correlate

Totale

-

(819)

0

(8.922)

Non sono state poste in essere operazioni con dirigenti aventi responsabilità strategiche nella Capogruppo o in sue controllate.

In ottemperanza all’informativa sulle partecipazioni detenute dagli amministratori, dai sindaci, dai direttori generali e dai dirigenti con responsabilità strategiche direttamente o per il tramite di società controllate, di società fiduciarie e per interposta persona, in Risanamento S.p.A. e nelle sue controllate si fa presente che alla data del 31 dicembre 2021 nessuna delle figure precedentemente indicate possiede direttamente o indirettamente alcuna partecipazione azionaria nel capitale di Risanamento S.p.A..

Come previsto dall’art. 123 ter del D.Lgs 58/98 (“TUF”) le informazioni relative ai compensi degli amministratori, sindaci, direttori generali e dirigenti con responsabilità strategiche sono state rappresentate nella specifica relazione predisposta dal Consiglio di Amministrazione e depositata contestualmente alla presente Relazione.

Ai sensi della delibera Consob N° 17721 del 12 marzo 2010 si fa presente che in data 29 luglio 2022 è stata effettuata una operazione con parti correlate (Intesa Sanpaolo) e di “maggiore rilevanza” come meglio specificato all’interno della presente relazione annuale al paragrafo 3 “eventi principali” (Eventi

55

societari – Contratto di Finanziamento soci). Per maggiori dettagli si rimanda al documento informativo messo a disposizione del mercato in data 3 agosto 2022.

Ai sensi della delibera Consob N° 17721 del 12 marzo 2010 si fa presente che in data 20 dicembre 2022 è stata effettuata una operazione con parti correlate (Intesa Sanpaolo S.p.A. e Unicredit S.p.A.) e di “maggiore rilevanza” come meglio specificato all’interno della presente relazione annuale al paragrafo 3 “Eventi principali“ (Eventi societari – Linea di firma). Per maggiori dettagli si rimanda al documento informativo messo a disposizione del mercato in data 23 dicembre 2022.

.

56

3.10 Informazioni sull’ambiente

3.10 - INFORMAZIONI SULL’AMBIENTE

Con riferimento alla informativa in oggetto si rinvia a quanto precedentemente illustrato nei paragrafi 3.3 - Eventi principali e 3.6 - Risk management.

3.11 Risorse umane

57

3.11 - RISORSE UMANE

Con riferimento al personale del Gruppo Risanamento si riportano, in forma tabellare, le informazioni più rilevanti:

Composizione

Dirigenti

Quadri

Impiegati

Operai

Altre categorie

Totale

Uomini (numero)

4

3

6

0

13

Donne (numero)

1

5

7

0

13

Totale dipendenti

5

8

13

0

26

Età media

56

53

47

0

51

Anzianità lavorativa

17

14

0

15

Contratto a tempo indeterminato

5

8

13

0

26

Contratto a tempo determinato

0

Titolo di studio: laurea

5

4

7

0

16

Titolo di studio: diploma

0

4

6

0

10

Titolo di studio: licenza media

0

Turnover

1-gen-22

assunzioni

Dimissioni, pensionamenti e cessazioni

Passaggi di categoria

31-dic-22

Contratto a tempo indeterminato

- Dirigenti

7

0

(2)

0

5

- Quadri

8

0

8

- Impiegati

14

1

(2)

0

13

- Operai

0

- Altri

0

Contratto a tempo determinato

- Dirigenti

0

- Quadri

0

- Impiegati

0

- Operai

0

- Altri

0

TOTALE

29

0

26

Come evidenziato nelle tabelle sopra riportate, nel corso dell’anno 2022, l’assetto organizzativo evidenzia l’assunzione di un impiegato a tempo indeterminato e l’uscita di complessive 4 unità di cui 2 unità con qualifica Dirigente e 2 unità con qualifica Impiegato; di tali uscite 3 si riferiscono a pensionamenti.

58

3.12 Analisi della situazione economica, patrimoniale e finanziaria di Risanamento S.p.A

3.12– ANALISI DELLA SITUAZIONE ECONOMICA, PATRIMONIALE E FINANZIARIA DI RISANAMENTO S.P.A.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2022 espone una perdita netta di 59,9 milioni di euro, rispetto alla perdita netta di 5,3 milioni di euro dell’esercizio precedente.

Come nei precedenti esercizi anche nel 2022 la Società, in qualità di Capogruppo, ha necessariamente dovuto sostenere finanziariamente l’attività delle proprie controllate (e specificatamente delle società connesse al progetto Milano Santa Giulia) ma a differenza del 2021 si è registrato un sensibile peggioramento del risultato della gestione finanziaria conseguente in via principale alla svalutazione della partecipazione detenuta da Risanamento nella controllata Milano Santa Giulia S.p.A. che risente (i) della posta straordinaria e non ricorrente relativa all’adeguamento del fondo bonifiche per i maggiori costi (in parte sostenuti e ancora da sostenere) per le attività da effettuare anche fuori ambito territoriale rispetto al piano di sviluppo Milano Santa Giulia come meglio descritto in precedenza e (ii) alla contrazione del fair value della iniziativa Milano Santa Giulia. In ottemperanza dell’informativa richiamata anche dal Documento Banca d’Italia/Consob/Isvap del 4 marzo 2010, si rinvia al Bilancio per un’analisi dettagliata della metodologia utilizzata e degli effetti.

Occorre infine evidenziare che l’andamento economico, patrimoniale e finanziario della Società è connesso con quello delle società controllate facenti parte del Gruppo. Come già in precedenza anticipato l’operatività, oltre a prevedere il proseguimento della valorizzazione degli immobili di proprietà, continua ad essere sostanzialmente concentrata nello sviluppo della iniziativa immobiliare di Milano Santa Giulia prioritariamente sotto il profilo urbanistico / ambientale anche alla luce degli accordi sottoscritti con Lendlease.

Il quadro complessivo dell’andamento della Risanamento S.p.A. è riepilogato nelle seguenti principali grandezze economiche e patrimoniali sinteticamente commentate. Per ulteriori dettagli si rinvia alle note al bilancio d’esercizio.

In particolare, per quanto concerne l’andamento economico si fa riferimento al seguente prospetto di conto economico riclassificato secondo il criterio della pertinenza gestionale:

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

Ricavi

2.958

2.478

2.559

Produzione interna

-

(530)

Valore della produzione operativa

2.958

2.478

2.029

Costi esterni operativi

(4.276)

(4.990)

(4.136)

Valore aggiunto

(1.318)

(2.512)

(2.107)

Costi del personale

(2.636)

(2.582)

(2.732)

Margine operativo lordo

(3.954)

(5.094)

(4.839)

Ammortamenti e accantonamenti

(1.259)

(262)

(322)

Risultato operativo della gestione caratteristica

(5.213)

(5.356)

(5.161)

Risultato dell'area accessoria

(115)

(87)

(999)

Risultato dell'area finanziaria (al netto degli oneri finanziari)

(43.929)

8.038

(18.205)

Risultato dell'area straordinaria

-

(7)

(11)

Oneri finanziari

(9.416)

(7.904)

(7.662)

Risultato lordo

(58.673)

(5.316)

(32.038)

Imposte sul reddito

(1.222)

36

(721)

Risultato derivante dalle attività di funzionamento

(59.895)

(5.280)

(32.759)

Utile (perdita) da attività destinate alla vendita

-

RISULTATO NETTO

(59.895)

(5.280)

(32.759)

59

Il “valore della produzione operativa”, pari a 3 milioni di euro, si presenta in lieve miglioramento rispetto a quanto registrato lo scorso esercizio dovuto ad un incremento dei canoni di locazione e delle relative rivalse.

I “costi esterni operativi”, pari a 4,3 milioni di euro, che vedono un decremento rispetto al dato registrato al 31 dicembre 2021, si riferiscono principalmente a spese correlate alla gestione e valorizzazione degli immobili (0,9 milioni di euro), a costi per prestazioni professionali e costi legali e notarili (0,9 milioni di euro), ad emolumenti per organi sociali (0,6 milioni di euro), ad premi assicurativi (0,5) ed a oneri relativi ad altri servizi e costi societari (1,4 milioni di euro).

I “costi del personale” risultano in linea rispetto a quanto rilevato nel corso dello scorso esercizio.

La voce “Ammortamenti e accantonamenti” pari a circa 1,3 milioni di euro risulta influenzata dalla contabilizzazione di partite straordinarie e non ricorrenti riconducibili all’accantonamento sempre per costi di natura non ricorrente relativi ad eventuali oneri da riconoscere ad advisor finanziari per 1 milione di euro).

Il “risultato dell’area finanziaria”, negativo per 54,3 milioni di euro, registra un marcato peggioramento rispetto al 2021 che evidenziava un saldo positivo di circa 8 milioni di euro. Come anticipato in precedenza si precisa che tale voce ricomprende in via principale la svalutazione della partecipazione detenuta da Risanamento nella controllata Milano Santa Giulia S.p.A. che risente (i) della posta straordinaria e non ricorrente relativa all’adeguamento del fondo bonifiche per i maggiori costi (in parte sostenuti e ancora da sostenere) per le attività da effettuare anche fuori ambito territoriale rispetto al piano di sviluppo Milano Santa Giulia come meglio descritto in precedenza e (ii) alla contrazione del fair value della iniziativa Milano Santa Giulia.

Gli “oneri finanziari”, pari a 9,4 milioni di euro risultano in peggioramento rispetto a quelli dello scorso esercizio (pari a circa 7,9 milioni di euro) quasi totalmente correlato all’erogazione di nuova finanza a valere sia sulla linea corporate che sul nuovo finanziamento soci.

Le “imposte sul reddito” registrano un differenziale negativo legato all’andamento della fiscalità anticipata / differita.

La situazione patrimoniale della società è esposta nel seguente prospetto:

euro/000

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

Attività non correnti

535.467

547.388

526.898

Attività correnti

25.223

21.597

21.228

Passività non correnti

(3.533)

(4.273)

(4.189)

Passività correnti

(16.329)

(11.867)

(9.168)

CAPITALE INVESTITO NETTO

540.828

552.846

534.769

Patrimonio netto di gruppo

69.650

129.544

134.824

Patrimonio netto di terzi

0

Totale patrimonio netto

69.650

129.544

134.824

Posizione finanziaria netta

471.178

423.302

399.945

MEZZI FINANZIARI NETTI

540.828

552.846

534.769

60

Il “capitale investito netto” risulta sostanzialmente in linea rispetto allo scorso esercizio

Anche analizzando nel dettaglio le singole poste non si evidenziano scostamenti significativi rispetto alle risultanze dello scorso esercizio.

Il “patrimonio netto” è negativamente influenzato dal risultato d’esercizio. Si rimanda comunque al “Prospetto dei movimenti di patrimonio netto” ove sono dettagliatamente indicate tutte le movimentazioni di periodo.

Si da atto che al 31 dicembre 2022 Risanamento Spa ha registrato una perdita d’esercizio pari a 59.894.318 euro che, tenuto conto delle perdite degli esercizi precedenti portate a nuovo, comporta una riduzione del patrimonio netto a 69.649.704 euro, in misura superiore al terzo del medesimo, integrando quindi la fattispecie di cui all’art. 2446 del codice civile.

Alla luce di quanto precede il Consiglio di Amministrazione delibererà di convocare l’assemblea degli Azionisti, oltre che per l’approvazione del bilancio di esercizio 2022, anche per l’adozione dei provvedimenti di cui all’art. 2446 Cod. Civ. Sul punto sarà messa a disposizione degli azionisti con le modalità e nei termini previsti dalla normativa la relativa Relazione Illustrativa del Consiglio di Amministrazione.

Posizione finanziaria netta

Come già indicato in precedenza, si ricorda che la “Posizione finanziaria netta” è calcolata secondo i criteri previsti dagli “Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetti” (ESMA 32-382-1138 del 4.3.2021). che sono stati oggetto di apposito Richiamo di attenzione da parte della CONSOB (CONSOB – RA 5/21 del 29.4.2021).

La sua composizione risulta essere la seguente

euro/000

31.12.22

31.12.21

31.12.20

A.

Disponibilità liquide

3

4

5

B.

Mezzi equivalenti a disponibilità liquide

2.464

4.152

1.497

C.

Altre attività finanziarie correnti

0

D.

LIQUIDITA'

(A + B + C)

2.467

4.156

1.502

E.

Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito ma escluso punto F successivo)

436.954

6.828

19.196

F.

Parte corrente del debito finanziario non corrente

21

16

57

G.

INDEBITAMENTO FINANZIARIO CORRENTE

(E + F)

436.975

6.844

19.253

H.

INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO CORRENTE

(G - D)

434.508

2.688

17.751

I.

Debito finanziario non corrente (escluso parte corrente e strumenti di debito)

36.659

420.582

382.125

J.

Strumenti di debito

0

K.

Debiti commerciali e altri debiti non correnti

11

31

69

L.

INDEBITAMENTO FINANZIARIO NON CORRENTE

(I + J + K)

36.670

420.614

382.194

M.

TOTALE INDEBITAMENTO FINANZIARIO

(H + L)

471.178

423.302

399.945

La “Posizione finanziaria netta” al 31 dicembre 2022 di Risanamento S.p.A. è in aumento rispetto a quella del 31 dicembre 2021; l’incremento registrato, come per il dato consolidato, riflette per la maggior parte la prosecuzione delle attività di ripristino ambientale (con durata pluriennale) dell’iniziativa di sviluppo

61

denominata “Milano Santa Giulia” ed il conseguente supporto finanziario della capogruppo alla sua controllata.

La sua composizione però presenta degli scostamenti significativi nelle varie poste rispetto all’esercizio 2021:

- la “Liquidità” è relativa a disponibilità presso le banche

- l’“Indebitamento finanziario corrente” include le quote a breve termine (scadenza 12 mesi) dei debiti verso gli istituti creditizi per circa 437 milioni di euro ed un importo non significativo per debiti per leasing / beni a noleggio (IFRS 16).

Il sensibile incremento rispetto al 31 dicembre 2021 è dovuto alla riclassifica in tale voce dell’intero “debito finanziario non corrente” Si ricorda, infatti, che è stato sottoscritto in data 11 luglio 2018 tra Risanamento S.p.A. unitamente ad alcune sue controllate - da una parte - e, Intesa Sanpaolo S.p.A., Unicredit S.p.A., Banco BPM S.p.A., Banca Popolare di Milano S.p.A., Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e Banco di Napoli S.p.A. – dall’altra – il contratto denominato "Accordo di moratoria e concessione del finanziamento corporate". Tale accordo prevede, tra le altre, la concessione di una moratoria fino al 31 marzo 2023 in relazione all'indebitamento finanziario in essere al 31 marzo 2018 delle società del gruppo Risanamento firmatarie dell'accordo di moratoria. A tale riguardo si fa presente che sono in fase di definizione con gli istituti bancari gli accordi per individuare una nuova data di scadenza della moratoria coerente con il nuovo profilo contrattuale legato allo sviluppo della iniziativa Milano Santa Giulia come in precedenza evidenziato con la descrizione dell’Operazione.

- l’“Indebitamento finanziario non corrente” include gli importi erogati nel secondo semestre 2023 ai sensi del finanziamento soci sottoscritto in data 29 luglio 2021 per euro 36,6 (incluso interessi maturati) oltre alla posta “Debiti commerciali e altri debiti non correnti” per un importo non significativo. Il sensibile decremento rispetto al 31 dicembre 2021 è dovuto, come indicato nel punto precedente, alla riclassifica nell’”indebitamento finanziario corrente” dell’intero “debito finanziario non corrente”.

Per un’analisi più approfondita delle dinamiche che hanno interessato le movimentazioni finanziarie del periodo, si rimanda al prospetto di Rendiconto finanziario consolidato.

.

62

INVESTIMENTI

Gli investimenti più significativi realizzati da Risanamento S.p.A. durante l’esercizio hanno riguardato:

Investimenti

euro/000

Concessioni, licenze, marchi e diritti similari

52

Altri beni

51

Crediti verso imprese controllate

36,625

Totale

36,728

3.13 Rapporti tra Risanamento S.p.A. e le imprese controllate, collegate, controllanti e correlate

63

3.13 - RAPPORTI TRA RISANAMENTO S.P.A. E IMPRESE CONTROLLATE, COLLEGATE, CONTROLLANTI E CORRELATE

Alla data di riferimento risultano in essere i seguenti rapporti:

Rapporti patrimoniali

31/12/2022

(euro/000)

DESCRIZIONE

Crediti finanziari

Cassa

Crediti Commerciali

Pass. Finanziarie non correnti

Passività Finanziarie correnti

Debiti Commerciali

Società Controllate

61.951

3.146

(5.243)

(11.866)

Società Correlate (Istituti di credito)

2.441

10

(36.659)

(316.991)

(656)

Altre società Correlate

Totale

61.951

2.441

3.156

(36.659)

(322.234)

(12.522)

I rapporti finanziari sono comprensivi di interessi liquidati a tassi di mercato.

Rapporti economici

31/12/2022

(euro/000)

DESCRIZIONE

Ricavi

Altri Proventi

Costi per Servizi

Proventi Finanziari

Oneri Finanziari

Società Controllate

1.953

834

(120)

Società Correlate (Istituti di credito)

(1)

(7.356)

Altre società Correlate

Totale

1.953

(1)

834

(7.476)

Tutte le operazioni sono regolate a condizioni di mercato e quindi non producono nocumento al risultato, non arrecando quindi alcun pregiudizio al patrimonio della Società né su quello delle società controparti.

Come previsto dall’art. 123 ter del D.Lgs 58/98 (“TUF”) le informazioni relative ai compensi degli amministratori, sindaci, direttori generali e dirigenti con responsabilità strategiche sono state rappresentate nella specifica relazione predisposta dal Consiglio di Amministrazione e depositata contestualmente alla presente relazione.

Ai sensi della delibera Consob N° 17721 del 12 marzo 2010 si fa presente che in data 29 luglio 2022 è stata effettuata una operazione con parti correlate (Intesa Sanpaolo) e di “maggiore rilevanza” come meglio specificato all’interno della presente relazione annuale al paragrafo 3 “eventi principali” (Eventi societari – Contratto di Finanziamento soci). Per maggiori dettagli si rimanda al documento informativo messo a disposizione del mercato in data 3 agosto 2022.

Ai sensi della delibera Consob N° 17721 del 12 marzo 2010 si fa presente che in data 20 dicembre 2022 è stata effettuata una operazione con parti correlate (Intesa Sanpaolo S.p.A. e Unicredit S.p.A.) e di “maggiore rilevanza” come meglio specificato all’interno della presente relazione annuale al paragrafo 3 “Eventi principali“ (Eventi societari – Linea di firma). Per maggiori dettagli si rimanda al documento informativo messo a disposizione del mercato in data 23 dicembre 2022.

64

3.14 Altre informazioni

3.14- ALTRE INFORMAZIONI

Attestazioni ai sensi dell’art. 2.6.2 del Regolamento di Borsa Italiana in ordine alle condizioni di cui agli articoli 36 e 37 del Regolamento Mercati Consob (n. 16191/2007).

In applicazione di quanto previsto dall’articolo 39 del Regolamento Mercati emanato da Consob con riferimento alle “Condizioni per la quotazione di azioni di società controllanti società costituite e regolate dalla legge di Stati non appartenenti all’Unione Europea” di cui all’art. 36 del citato Regolamento, Risanamento S.p.A. ha provveduto ad allinearsi alle previsioni indicate in merito all’adeguatezza dei sistemi amministrativo-contabili, con riguardo alle dimensioni dell’attività in oggetto, e al flusso informativo verso la direzione e il revisore centrale, funzionale all’attività di controllo dei conti annuali e infra-annuali della Capogruppo.

Come previsto dall’art. 36, comma 1, lett. a), la società provvederà a mettere a disposizione del pubblico le situazioni contabili delle società controllate non appartenenti all’Unione Europea di significativa rilevanza predisposte ai fini della redazione del bilancio consolidato.

In ordine alle disposizioni dell’art. 37 dello stesso Regolamento Mercati emanato da Consob, si segnala quanto segue.

L’assemblea degli azionisti del 29 aprile 2015 ha, inter alia, determinato in 5 il numero dei componenti del Consiglio di Amministrazione e ha nominato 4 amministratori candidati nella lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., azionista titolare del 48,88% delle azioni ordinarie di Risanamento S.p.A. con diritto di voto, partecipazione al voto nell’assemblea della Società che consente ad Intesa Sanpaolo S.p.A di fatto di disporre del controllo di tale organo.

Ricorrendo dunque gli elementi previsti dall’IFRS 10 per il controllo Risanamento S.p.A. è entrata nel perimetro di consolidamento di Intesa Sanpaolo S.p.A. in occasione della Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2015.

Da ultimo, l’Assemblea degli azionisti del 19 aprile 2021 ha, inter alia, nuovamente determinato in 5 il numero dei componenti del Consiglio di Amministrazione e ha nominato 4 amministratori candidati nella lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., azionista titolare del 48,88% delle azioni ordinarie di Risanamento S.p.A. con diritto di voto, partecipazione al voto nell’assemblea della Società che ancora consente ad Intesa Sanpaolo S.p.A di fatto di disporre del controllo di tale organo.

Si è pertanto confermato il permanere di Risanamento S.p.A. nel perimetro di consolidamento di Intesa Sanpaolo S.p.A., continuando a ricorrere gli elementi previsti dall’IFRS 10 per il controllo.

Risanamento S.p.A. non ha ricevuto indirizzi gestionali tali da dar luogo all’applicazione dell’art. 2497 e seguenti del codice civile, della quale peraltro mancano allo stato i presupposti, e non risulta pertanto sottoposta all'attività di direzione e coordinamento di Intesa Sanpaolo S.p.A.

A seguito della riforma tributaria introdotta con il D. Lgs. 12 dicembre 2003 n° 344, la Società ha esercitato l’opzione per il regime del consolidato fiscale nazionale, disciplinato dagli articoli 117 e seguenti del TUIR.

Ai sensi dell’art. 3 della delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, la Società ha aderito al regime di semplificazione previsto dagli art. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del regolamento Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e s.m.i., avvalendosi pertanto della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione

65

dei documenti informativi prescritti in occasione di operazioni significative di fusione, scissione, aumenti di capitale mediante conferimenti di beni in natura, acquisizioni e cessioni.

Risanamento non è soggetta agli obblighi di comunicazione in materia di informazioni non finanziarie e di informazioni sulla diversità, previsti dal decreto legislativo n. 254/2016, che ha dato attuazione nel nostro ordinamento alla direttiva 2014/95/UE in materia.

Risanamento è, ai sensi della predetta normativa, “ente di interesse pubblico” ma non possiede le caratteristiche dimensionali che la possano qualificare come impresa o gruppo di grande dimensione, vale a dire:

1) avere avuto, in media, durante l’esercizio finanziario un numero di dipendenti superiore a cinquecento e

2) aver superato alla data di chiusura del bilancio, almeno uno dei seguenti limiti dimensionali:

a. venti milioni di euro di totale dell’attivo dello stato patrimoniale;

b. quaranta milioni di euro di ricavi netti delle vendite e delle prestazioni;

Non risulta pertanto allo stato soggetta agli obblighi di comunicazione delle informazioni non finanziarie e delle informazioni sulla diversità.

La Società rientra nella definizione di PMI ai sensi dell’art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF.2

Si indica di seguito il valore della capitalizzazione relativo all’esercizio 2021:

•valore della capitalizzazione media: euro 203.254.558.

2 La definizione di PMI nel TUF è stata modificata ad opera dell’art. 44-bis, comma primo, del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, introdotto dalla legge di conversione 11 settembre 2020, n. 120. Prima della modifica, l’articolo 1, comma 1, lett. w-quater.1 del TUF definiva “PMI” le piccole e medie imprese, emittenti azioni quotate, il cui fatturato (anche anteriormente all’ammissione alle negoziazioni delle proprie azioni) fosse inferiore a 300 milioni di euro, ovvero che avessero una capitalizzazione di mercato inferiore a 500 milioni, precisando che “non si considerano PMI gli emittenti azioni quotate che abbiano superato entrambi i predetti limiti per tre anni consecutivi”. La modifica ha eliminato il riferimento al parametro del fatturato, per cui, ad oggi, sono considerate “PMI” le piccole e medie imprese, emittenti azioni quotate, che abbiano una capitalizzazione di mercato inferiore a 500 milioni di euro e “non si considerano PMI gli emittenti azioni quotate che abbiano superato tale limite per tre anni consecutivi”. Peraltro, lo stesso articolo 44-bis del decreto, al comma secondo, ha previsto un regime transitorio in base al quale: “Gli emittenti che alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto [i.e. al 15/9/2020] assumono la qualifica di PMI in base al solo criterio del fatturato continuano a mantenere tale qualifica per due esercizi successivi a quello in corso”.

66

3.15 1. Attività di ricerca e sviluppo - 2. Azioni proprie - 3. Sedi Secondarie

3.15.1 - ATTIVITA’ DI RICERCA E SVILUPPO

Non vi sono da segnalare attività di ricerca e sviluppo che rivestano un carattere significativo per l’andamento della Società e del Gruppo.

3.15.2 - AZIONI PROPRIE

Attualmente Risanamento S.p.A. non possiede, nemmeno per interposta persona o per tramite di società fiduciaria, azioni proprie ed azioni o quote di società controllanti.

3.15.3 - SEDI SECONDARIE

La Società non ha istituito sedi secondarie.

67

3.16 Codice in materia di dati personali

3.16- CODICE IN MATERIA DI DATI PERSONALI

Il 25 maggio 2018 è divenuto operativo il c.d. GDPR di cui al Regolamento UE 679/2016 (GDPR) e al d.lgs. 101/2018 “Pacchetto Europeo di Protezione dei Dati Personali”.

Conseguentemente Risanamento, anche per conto delle sue controllate, ha provveduto ad aggiornare le policy interne e i relativi documenti a corredo per il loro allineamento con la nuova normativa sopra citata.

Risanamento è assistita dallo Studio legale Legalitax.

68

3.17 Informativa ex art. 123 bis del TUF 58/98

3.17 - INFORMATIVA EX ART. 123 bis DEL TUF 58/98

La relazione sulla Governance e sugli assetti proprietari ex art. 123-bis del D.Lgs. 58/98 è redatta con separato documento reperibile presso il sito internet della Società (http://www.risanamentospa.com/sistema-di-governance/relazione-corporate/).

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3.18 Eventi successivi

3.18 - EVENTI SUCCESSIVI

Il Consiglio di Amministrazione riunitosi in data 2 febbraio 2023 ha approvato le Linee Guida Strategiche del gruppo Risanamento per il biennio 2023-2024 in continuità con quelle del biennio precedente e che potranno essere aggiornate sulla base dello stato di avanzamento dell’Operazione in precedenza richiamata.

In data 21 marzo 2023 il Consiglio di Amministrazione, a seguito delle delibere assunte, ha autorizzato l’aggiornamento esclusivamente sotto il profilo descrittivo della presente relazione approvata in data 2 febbraio 2023 dando evidenza nel presente paragrafo del completamento dell’Operazione come da comunicato stampa diffuso in data 22 marzo 2023 che di seguito viene integralmente riportato.

•“Sottoscritti tra il Gruppo Risanamento, il Gruppo Lendlease ed il ceto bancario i term sheet vincolanti e modificativi relativi alla realizzazione del progetto di sviluppo Milano Santa Giulia

•Valorizzazione dell’asset in linea con il fair market value, pari a 648 milioni di euro - integrale esdebitazione del Gruppo Risanamento dal proprio indebitamento finanziario, pari a 566 milioni di euro al 31 dicembre 2022, nei confronti del ceto bancario

•Immutato il profilo industriale, con il Gruppo Risanamento impegnato nelle attività di bonifica e di realizzazione delle opere infrastrutturali legate all’evento olimpico Milano Cortina 2026 nonché nello sviluppo degli ulteriori asset in portafoglio

•Approvato il piano industriale finanziario del Gruppo Risanamento che verrà sottoposto ad un esperto indipendente per l’attestazione di cui all’articolo 56 CCI.

•Approvato il progetto di fusione della controllata al 100% Milano Santa Giulia S.p.A. in Risanamento S.p.A., funzionale agli accordi di cui sopra

Il Consiglio di Amministrazione di Risanamento S.p.A. (“Risanamento” o “Società”) riunitosi nella serata del 21 marzo 2023, sotto la presidenza del Dott. Claudio Calabi, ha approvato, dopo una lunga ed articolata negoziazione intercorsa tra il Gruppo Risanamento, il Gruppo Lendlease (“LL”) e i Creditori (come infra definiti), una complessa operazione che - nell’ambito di un piano che assicuri l’equilibrio economico finanziario del Gruppo Risanamento ex art. 56 del codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (“CCI”) - è volta a consentire inter alia (i) l’ottenimento da parte del Gruppo Risanamento delle risorse

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finanziarie necessarie per adempiere, con riferimento all’iniziativa di sviluppo Milano Santa Giulia, ai propri impegni assunti con le autorità pubbliche e terze parti in relazione sia dell’attività di bonifica dell’area di intervento sia della realizzazione delle opere infrastrutturali legate all’evento olimpico di cui alla nota convenzione urbanistica stipulata in data 16 giugno 2022 e, al contempo, (ii) l’integrale esdebitazione del Gruppo Risanamento dal proprio indebitamento finanziario (l’“Indebitamento Finanziario”) nei confronti del ceto bancario e di taluni loro aventi causa (i “Creditori”), pari - alla data del 31 dicembre 2022 - a circa euro 566 milioni (l’“Operazione” o “Project Starfighter”).

Si indica di seguito una sintesi dei principali step attraverso i quali l’Operazione verrà realizzata:

1.fusione ex art. 2505 c.c. di Milano Santa Giulia (“MSG”) in Risanamento, al fine di consolidare in capo ad un unico soggetto, inter alia, l’intero Indebitamento Finanziario del Gruppo Risanamento e l’intera area costituente i c.d. Lotti Nord del progetto Milano Santa Giulia;

2.costituzione - da parte di Lendlease Italy SGR S.p.A. - di un fondo comune di investimento alternativo di tipo chiuso (il “Fondo”);

3.successivamente alla predetta fusione, trasferimento - da parte di Risanamento - dell’intera area relativa ai c.d. Lotti Nord (eccezion fatta per il c.d. lotto Arena) del progetto Milano Santa Giulia in favore del Fondo - da realizzarsi in due fasi successive, la prima consistente nella costituzione del diritto di superficie sulle porzioni fondiarie dell’area (pari a circa 385.091 mq. edificabili) e la seconda avente ad oggetto la vendita della proprietà dell’area - per un corrispettivo complessivo di euro 648 milioni (valore in linea con il relativo fair market value), da corrispondersi come segue:

(a)una porzione del suddetto corrispettivo complessivo, mediante immediato accollo liberatorio - da parte del Fondo - contestualmente alla costituzione del diritto di superficie, (i) di una porzione dell’Indebitamento Finanziario, allo stato oggetto di moratoria ai sensi dell’Accordo di Moratoria e pari al 31 dicembre 2022 a euro 529 milioni circa (l’“Indebitamento Finanziario Principale”) e (ii) della residua porzione dell’Indebitamento Finanziario derivante dal finanziamento soci concesso da ISP in favore di Risanamento ai sensi del contratto di finanziamento sottoscritto in data 29 luglio 2022 tra Intesa Sanpaolo S.p.A. ("ISP”), in qualità di finanziatrice, e

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Risanamento, in qualità di prenditrice (pari a circa euro 37 milioni) (il “Finanziamento Soci”);3

(b)quanto alla residua porzione del suddetto corrispettivo - dedotti euro 10 milioni corrisposti da Lendlease ai sensi del Project Development Agreement del 2017 - in denaro da versarsi in favore di Risanamento, a certi termini e condizioni, secondo tempistiche in linea con le esigenze finanziarie di Risanamento relative allo stato di avanzamento dei lavori connessi alle attività di bonifica;

4.successivamente al predetto accollo liberatorio, compensazione dei debiti in capo al Fondo nei confronti dei Creditori relativi a (a) l’Indebitamento Finanziario Principale e (b) il Finanziamento Soci, con i corrispondenti debiti dei Creditori nei confronti del Fondo derivanti dalla sottoscrizione delle quote del medesimo Fondo , e più precisamente, quanto: (i) alla sola ISP, quote di categoria A1 per un importo pari al debito del Finanziamento Soci, (ii) ai Creditori, quote di categoria B2 per un importo corrispondente al debito residuo;

5.versamento - da parte di un investitore terzo riconducibile a LL – di un importo in denaro funzionale alla liberazione di quote di Categoria A2 e versamento - da parte di Risanamento – di un importo (non significativo) in denaro, funzionale alla liberazione di quote di categoria C. Le quote di categoria C daranno il diritto a Risanamento di ricevere il 50% dei flussi di cassa del Fondo residui dopo la distribuzione dei flussi stessi alle altre categorie di quote;

6.prosecuzione - da parte di Risanamento, attraverso terzi appaltatori - delle attività di bonifica e di riempimento relative all’area di intervento, nonché delle attività funzionali alla realizzazione delle opere infrastrutturali legate all’evento olimpico previste dalla suddetta convenzione urbanistica (la cui realizzazione è stata garantita da MSG mediante le fideiussioni emesse da UnipolSai S.p.A. in data 20 dicembre 2022 e consegnate al Comune di Milano in pari data), il tutto in un arco temporale di circa 3 anni, ricevendo dal Fondo gli importi necessari per il completamento delle opere da realizzare.

3 Gli importi finali dell’indebitamento oggetto di accollo liberatorio saranno definiti entro ultimo giorno del mese precedente la data del closing (i.e., la data in cui verrà costituito il predetto diritto di superficie).

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Ai fini di cui sopra le rispettive parti hanno sottoscritto in data odierna il term sheet vincolante relativo al "General Framework Agreement" (tra Gruppo Risanamento, Creditori e LL) e il term sheet vincolante relativo al "Development Framework Agreement" (tra Gruppo Risanamento e LL), concernenti rispettivamente i principali termini e condizioni dell’Operazione e i principali termini e condizioni dello sviluppo dei c.d. Lotti Nord del progetto Milano Santa Giulia, tra cui i termini e condizioni degli impegni assunti dal Gruppo Risanamento di bonificare e infrastrutturare l’area.

La definizione di tali contratti, come ampiamente comunicato al mercato dalla Società, si è resa necessaria a seguito dell'oggettiva necessità di rimodulare in maniera significativa gli accordi già in essere tra le suddette parti, a causa dell'accelerazione temporale allo sviluppo del progetto Milano Santa Giulia imposta dall'evento olimpico 2026, senza tuttavia modificarne le principali assunzioni (anche finanziarie), e così (i) mantenendo: la valorizzazione dell’asset in linea con il relativo fair market value e la partecipazione di Risanamento, attraverso le quote di categoria C, all’eventuale marginalità residua; e (ii) consentendo l’immediata liberazione del Gruppo dall’intero suo indebitamento finanziario ed il conseguente azzeramento degli oneri finanziari per la durata del periodo di sviluppo dell’iniziativa; (iii) mantenendo il proprio ruolo di soggetto responsabile del completamento delle attività di bonifica e delle attività infrastrutturali del progetto legate all’evento olimpico. Sulla base di tali circostanze, il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto che l’Operazione risponda all’interesse della Società e dell’intero Gruppo Risanamento.

L’esecuzione dell’intera Operazione (compresa l’esecuzione della fusione di MSG in Risanamento) è subordinata (i) all’attestazione del Piano (come infra definito) ai sensi e per gli effetti dell’art. 56 CCI, nonché (ii) a ulteriori condizioni sospensive usuali per questo tipo di operazioni.

Piano industriale/finanziario di Gruppo

Il Consiglio di Amministrazione del 21 marzo 2023 ha approvato un piano di risanamento ex art. 56 CCI relativo al Gruppo Risanamento (il “Piano”) che verrà sottoposto ad un esperto indipendente per l’attestazione di cui all’articolo 56 CCI.

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Il Piano si compone, tra l’altro, del piano industriale del Gruppo Risanamento per gli anni 2023-2026; tale piano industriale si fonda sulle seguenti componenti: (1) implementazione dell’Operazione; (2) implementazione di due progetti di riqualificazione sugli asset già di proprietà del Gruppo, in particolare l’asset ad oggi industriale di Milano, Via Grosio sito nel quartiere Gallaratese e l’asset di Torri di Quartesolo, in provincia di Vicenza (ex sede di ISP); (3) mantenimento dell’attuale struttura organizzativa del Gruppo, composta da 26 persone, con forte track record e competenze nelle attività di rigenerazione urbana, project development, riqualificazione fabbricati e asset management; e (4) perseguimento di strategie di sviluppo di nuovo business futuro facendo leva sulla propria struttura.

Progetto di Fusione per incorporazione di MSG in Risanamento

Come previsto dal Piano, il Consiglio di Amministrazione, sempre in data 21 marzo 2023, ha altresì esaminato e approvato, ai sensi dell’art. 2505, secondo comma, cod. civ., il progetto di fusione per incorporazione in Risanamento della propria controllata MSG (la “Fusione”). Il progetto di fusione è stato altresì approvato dal Consiglio di Amministrazione di MSG sempre in data odierna.

La Fusione rappresenta una delle operazioni essenziali al fine di implementare la più ampia Operazione sopra descritta, consentendo, tra l’altro, di riunire in capo ad un unico soggetto, ossia la società incorporante Risanamento (i) l’Indebitamento Finanziario Principale, (ii) il Finanziamento Soci e (iii) le aree costituenti i c.d. Lotti Nord del progetto di sviluppo Milano Santa Giulia e così successivamente procedere, inter-alia, all’esecuzione di tutti gli ulteriori step funzionali alla realizzazione dell’Operazione, tra cui in particolare il trasferimento delle aree costituenti i c.d. Lotti Nord in favore del Fondo e gli accolli liberatori sopra descritti.

MSG è – e sarà alla data di perfezionamento dell’atto di Fusione – direttamente e interamente posseduta da Risanamento e pertanto, applicandosi la procedura di fusione semplificata ai sensi dell’art. 2505 cod. civ., non si rendono necessarie né la relazione illustrativa degli organi amministrativi della società partecipante alla Fusione (art. 2501-quinques cod. civ.) né la relazione degli esperti sulla congruità del rapporto di cambio (art. 2501-sexies cod. civ.). Inoltre, non è necessario procedere alla determinazione del rapporto di cambio e delle modalità di assegnazione delle azioni, nonché della data dalla quale tali

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azioni parteciperanno agli utili. L’operazione di Fusione si esaurisce nell’annullamento del capitale sociale della società incorporanda, senza emissione di nuove azioni.

La Fusione sarà sottoposta all’approvazione dell’organo amministrativo della Società – ai sensi dell’art. 2505, secondo comma, cod. civ. – e dell’assemblea di MSG.

A partire dalla data di efficacia della Fusione, Risanamento subentrerà in tutti i rapporti giuridici – attivi e passivi – facenti capo a MSG. Non sono previsti vantaggi particolari a favore degli amministratori delle società partecipanti alla Fusione.

Operazioni con parti correlate

Si evidenzia che la Fusione è una operazione con parti correlate in quanto Risanamento e MSG sono parti correlate, essendo la seconda interamente posseduta dalla prima, circostanza che integra una fattispecie di “controllo” ai sensi della Procedura Parti Correlate. A tale operazione non si applica la Procedura Parti Correlate della Società per effetto dell’esenzione prevista dalla procedura stessa per le operazioni con le controllate.

Si evidenzia altresì che, sebbene non preveda come controparte diretta parti correlate di Risanamento, secondo la definizione dettata dalla normativa applicabile vigente, il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto opportuno in via prudenziale considerare l’operazione di trasferimento da parte di Risanamento al Fondo dell’intera area relativa ai c.d. Lotti Nord del progetto Milano Santa Giulia (per un corrispettivo totale di euro 648 milioni), prevista nell’ambito di Project Starfighter come un’operazione rilevante ai fini della Procedura Parti Correlate, in considerazione della partecipazione e del ruolo rivestito nell’Operazione nel suo complesso di ISP, sua parte correlata. In particolare, ISP possiede direttamente una partecipazione pari al 48,87% del capitale sociale di Risanamento e, in occasione dell’assemblea del 19 aprile 2021, ha nominato la maggioranza dei componenti dell’organo amministrativo attualmente in carica dell’Emittente, circostanza quest’ultima che, unitamente alla partecipazione detenuta da ISP nel capitale di Risanamento, integra una fattispecie di “controllo” ai sensi della Procedura Parti Correlate.

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Tale operazione si configura come un’operazione di maggior rilevanza - poiché supera le soglie di rilevanza di cui alle Procedure per le Operazioni con Parti Correlate adottate dalla Società

Pertanto, il Comitato Parti Correlate della Società ha espresso in data 17 marzo 2023 il proprio motivato parere favorevole sull’interesse della società al compimento di Project Starfighter, alla sua convenienza e alla correttezza sostanziale delle condizioni applicate, , in considerazione, tra l’altro, del fatto che la stessa consente al Gruppo, inter alia, di:

(1)liberarsi dall’indebitamento del Gruppo, con effetti positivi sulla continuità aziendale della Società e del conseguente derisking del Gruppo Risanamento (tenendo anche presente la situazione di elevata incertezza che connota l’attuale contesto internazionale), valorizzando al contempo il principale asset di sviluppo del Gruppo (l’iniziativa Milano Santa Giulia) in coerenza con (ed in adempimento de) gli accordi sottoscritti con il Gruppo Lendease nel 2017 e mantenendo le chance si partecipare al rendimento complessivo dell’Operazione attraverso le quote del Fondo assegnate; e

(2)completare le attività di bonifica e le attività infrastrutturali legate all’evento olimpico, in adempimento agli obblighi assunti nei confronti degli Enti pubblici ai sensi della Convenzione del 16 giugno 2022, reperendo attraverso l’Operazione i mezzi a ciò necessari.

La Società provvederà a mettere a disposizione del pubblico presso la sede sociale un Documento Informativo OPC secondo le disposizioni regolamentari in materia di trasparenza informativa.

Il Documento Informativo OPC sarà pubblicato nei termini e secondo le modalità previste dalla legge e dai regolamenti, presso la sede sociale, sul sito internet della società alla pagina http://www.risanamentospa.com/procedure/parti-correlate/ e presso meccanismo

di stoccaggio autorizzato emarket-Storage, all’indirizzo www.emarketstorage.com.

Si precisa che Risanamento ha esercitato la facoltà di derogare agli obblighi informativi di cui agli articoli 70, comma 6, e 71, comma 1, del Regolamento adottato da Consob con delibera 11971 del 1999 nella sua versione attualmente vigente e, pertanto, non è prevista, la messa a disposizione del pubblico, ai sensi della normativa sopra richiamata, di un

76

documento informativo né su Project Starfighter, né sull’operazione di trasferimento dell’intera area relativa ai c.d. Lotti Nord né infine sulla Fusione.

La Società è stata assistita da Lazard , quale advisor finanziario, e da DLA Piper, quale advisor legale.

•Milano, 22 marzo 2023”

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3.19 Evoluzione prevedibile della gestione

3.19- EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

L’attività di Risanamento S.p.A. e del Gruppo per l’anno 2023, in continuità con il precedente esercizio, sarà rivolta alla valorizzazione delle proprietà di immobili presenti in portafoglio e si focalizzerà principalmente nelle attività di propria competenza inerenti lo sviluppo della iniziativa immobiliare di Milano Santa Giulia. Nello specifico a valle della approvazione della variante da parte del Comune di Milano e della sottoscrizione della relativa Convezione Urbanistica, sotto il profilo operativo proseguono e proseguiranno le attività di Bonifica delle aree nonché le attività propedeutiche alla predisposizione delle gare d’appalto per le opere di urbanizzazione necessarie per l’apertura dell’Arena.

Alla luce di quanto sopra, pertanto, anche l’esercizio 2023, in assenza di effetti generati da eventi straordinari, potrà risultare di segno negativo ma in riduzione rispetto al dato evidenziato nell’esercizio 2022 (al netto delle partite straordinarie e non ricorrenti).

78

3.20 Proposte del Consiglio di Amministrazione

3.20

-

PROPOSTE

DEL

CONSIGLIO

DI

AMMINISTRAZIONE

Signori Azionisti,

il Consiglio di Amministrazione, riunitosi in data 2 febbraio 2023, ha deliberato di sottoporre la Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2022 all’approvazione dell’Assemblea.

Il Bilancio di Esercizio al 31 dicembre 2022 di Risanamento S.p.A. evidenzia una perdita d’esercizio pari a euro 59.894.318 che, tenuto conto delle perdite degli esercizi precedenti portate a nuovo, comporta una riduzione del patrimonio netto ad euro 69.649.704, ovvero in misura superiore al terzo del capitale sociale, integrando quindi la fattispecie di cui all’art. 2446 del codice civile.

Siete pertanto invitati a:

-approvare la Relazione finanziaria annuale per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2022;

-assumere gli opportuni provvedimenti ai sensi dell’art. 2446 comma 2 del Codice Civile

Si rimanda alla Relazione del Consiglio di Amministrazione redatta ai sensi dell’art. 2446 del codice civile per la proposta relativa all’adozione dei provvedimenti previsti dall’art. 2446 comma 2 del Codice Civile.

per il Consiglio di Amministrazione

il Presidente

(Dott. Claudio Calabi)

79

RISANAMENTO S.p.A.

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022

Risanamento S.p.A. - Via R. Bonfadini, 148 - Milano Tel. 02 4547551 - fax 02 45475532

80

4 - Gruppo Risanamento - Bilancio consolidato al 31 dicembre 2020

4.1 Situazione Patrimoniale – Finanziaria Consolidata

4 – GRUPPO RISANAMENTO – BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2022

4.1 – SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA CONSOLIDATA

(migliaia di euro)

31 dicembre

note

2022

2021

Attività non correnti:

Attività immateriali a vita definita

1)

135

148

Immobili di proprietà

2)

30.478

32.187

Altri beni

3)

2.699

5.732

Titoli e partecipazioni valutate secondo il metodo del patrimonio netto

4)

-

Crediti vari e altre attività non correnti

5)

782

1.649

di cui con parti correlate

-

Attività per imposte anticipate

6)

-

TOTALE ATTIVITA' NON CORRENTI (A)

34.094

39.716

Attività correnti:

Portafoglio immobiliare

7)

647.187

646.672

Crediti commerciali, vari e altre attività correnti

8)

13.546

40.197

di cui con parti correlate

10

Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti

9)

9.249

5.408

di cui con parti correlate

9.221

5.364

TOTALE ATTIVITA' CORRENTI (B)

669.982

692.277

Attività destinate alla vendita

10)

di natura non finanziaria

3.000

-

ATTIVITA' DESTINATE ALLA VENDITA (C)

3.000

0

TOTALE ATTIVITA' (A + B + C)

707.076

731.993

Patrimonio netto:

11)

quota di pertinenza della Capogruppo

41.974

95.759

quota di pertinenza dei Terzi

TOTALE PATRIMONIO NETTO (D)

41.974

95.759

Passività non correnti:

Passività finanziarie non correnti

12)

36.687

509.217

di cui con parti correlate

36.659

396.031

Benefici a dipendenti

13)

2.021

2.610

Passività per imposte differite

6)

13.151

11.873

Fondi per rischi e oneri futuri

14)

58.166

70.698

Debiti vari e altre passività non correnti

15)

866

2.739

TOTALE PASSIVITA' NON CORRENTI (E)

110.891

597.137

Passività correnti:

Passività finanziarie correnti

16)

529.601

8.009

di cui con parti correlate

411.918

5.258

Debiti tributari

17)

1.891

1.990

Debiti commerciali, vari e altre passività correnti

18)

22.719

29.098

di cui con parti correlate

656

652

TOTALE PASSIVITA' CORRENTI (F)

554.211

39.097

TOTALE PASSIVITA' (H = E + F)

665.102

636.234

TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' (D + H)

707.076

731.993

81

4.2 Conto Economico Consolidato e complessivo

4.2 – CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO

(migliaia di euro)

31 dicembre

2022

2021

note

Ricavi

22)

370

599

di cui con parti correlate

-

Variazione delle rimanenze

8)

567

350

Altri proventi

23)

1.544

966

Valore della produzione

2.481

1.915

Costi per servizi

24)

(10.028)

(11.360)

di cui con parti correlate

(819)

(816)

Costi del personale

25)

(3.717)

(3.928)

Altri costi operativi

26)

(28.964)

(1.295)

RISULTATO OPERATIVO ANTE AMMORTAMENTI,

PLUS/MINUSVALENZE E RIPRISTINI/SVALUTAZIONI DI ATTIVITA'

NON CORRENTI (EBITDA)

(40.228)

(14.668)

Ammortamenti

1,2,3)

(1.921)

(1.912)

Plusvalenze/Minusvalenze/Svalutazioni/Ripristini di valore

di attività non ricorrenti

27)

(7)

RISULTATO OPERATIVO (EBIT)

(42.149)

(16.587)

Proventi finanziari

28)

780

1.006

di cui con parti correlate

0

Oneri finanziari

29)

(11.137)

(9.329)

di cui con parti correlate

(8.922)

(7.323)

RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE DERIVANTE DALLE

ATTIVITA' IN FUNZIONAMENTO

(52.506)

(24.910)

Imposte sul reddito del periodo

30)

(1.279)

(25)

RISULTATO DERIVANTE DALLE ATTIVITA' IN FUNZIONAMENTO

(53.785)

(24.935)

Risultato netto da attività destinate alla vendita

di cui con parti correlate

RISULTATO DEL PERIODO

(53.785)

(24.935)

Attribuibile a:

Risultato del periodo attribuibile alla Capogruppo

(53.785)

(24.935)

Risultato del periodo di pertinenza di Azionisti terzi

-

note

(euro)

Risultato per azione base:

11)

- da attività in funzionamento

(0,0299)

(0,0138)

- da attività destinate alla vendita

0,0000

Risultato per azione base:

(0,0299)

(0,0138)

82

4.3 – CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO COMPLESSIVO

(migliaia di euro)

31 dicembre

2022

2021

Risultato del periodo

(53.785)

(24.935)

Componenti riclassificabili in periodi successivi nell'Utile/Perdita d'esercizio

- Rilascio riserva di cash flow hedge a seguito di discontinuing - lordo

- Rilascio riserva di cash flow hedge a seguito di discontinuing - effetto imposte

Altre componenti del conto economico complessivo, al netto degli effetti fiscali

-

Totale risultato complessivo del periodo

(53.785)

(24.935)

Attribuibile a:

Risultato del periodo attribuibile alla Capogruppo

(53.785)

(24.935)

di cui derivanti da attività cessate

-

Risultato del periodo di pertinenza di Azionisti terzi

-

83

4.3 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto

4.4 – PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO

(in migliaia di euro)

Capitale

Altri utili o perdite rilevati direttamente a patrimonio netto

Altre riserve

Utili (perdite) accumulati, incluso il risultato del periodo

Totale

Patrimonio netto di competenza di Terzi

Totale patrimonio netto

11)

Saldo al 1 gennaio 2022

197.952

0

(102.193)

95.759

0

95.759

Movimenti del patrimonio netto 2022

Utile (perdita) netto dell'esercizio

(53.785)

Saldo al 31 dicembre 2022

197.952

0

(155.978)

41.974

0

41.974

(in migliaia di euro)

Capitale

Altri utili o perdite rilevati direttamente a patrimonio netto

Altre riserve

Utili (perdite) accumulati, incluso il risultato del periodo

Totale

Patrimonio netto di competenza di Terzi

Totale patrimonio netto

Saldo al 1 gennaio 2021

197.952

0

(77.258)

120.694

0

120.694

Movimenti del patrimonio netto 2021

Utile (perdita) netto dell'esercizio

(24.935)

Saldo al 31 dicembre 2021

197.952

0

(102.193)

95.759

0

95.759

84

4.4 Rendiconto finanziario consolidato

4.5 – RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO

(migliaia di euro)

nota

31 dicembre

32

2022

2021

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA' DI ESERCIZIO

Utile (perdita) del periodo

(53.785)

(24.935)

Rettifiche per riconciliare l'utile (perdita) del periodo al flusso di cassa generato (assorbito) dall'attività di esercizio:

Ammortamenti

1.921

1.912

Svalutazioni/ripristini di valore (incluse partecipazioni)

a)

92

7

Plusvalenze/minusvalenze da realizzo (incluse partecipazioni)

b)

(956)

35

Variazione fondi

c)

(13.121)

(11.846)

Variazione netta delle attività (fondo) per imposte anticipate (differite)

d)

1.278

23

Investimenti in portafoglio immobiliare

e)

(515)

(829)

Cessioni di portafoglio immobiliare

e)

0

422

Variazione netta delle attività commerciali

f)

26.427

(9.224)

Variazione netta delle passività commerciali

f)

(5.390)

7.330

di cui parti correlate

4

FLUSSO DI CASSA GENERATO (ASSORBITO) DA ATTIVITA' DI ESERCIZIO (A)

(44.049)

(37.105)

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA' DI INVESTIMENTO

Investimenti in attività materiali

g)

(105)

(40)

Investimenti in attività immateriali

h)

(61)

(119)

Variazione dei crediti e altre attività/passività finanziarie

i)

(1.006)

(1.612)

di cui parti correlate

0

189

FLUSSO DI CASSA GENERATO (ASSORBITO) DA ATTIVITA' DI INVESTIMENTO (B)

(1.172)

(1.771)

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA' FINANZIARIA

Incremento delle passività finanziarie

j)

51.396

42.336

di cui parti correlate

44.954

40.435

Decremento delle passività finanziarie

j)

(2.334)

(1.032)

di cui parti correlate

(2.324)

(1.032)

FLUSSO DI CASSA GENERATO (ASSORBITO) DA ATTIVITA' FINANZIARIA (C)

49.062

41.304

Flusso monetario da attività destinate alla vendita (D)

k)

FLUSSO DI CASSA COMPLESSIVO (E = A + B + C + D)

3.841

2.428

CASSA E ALTRE DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALL'INIZIO DEL PERIODO (F)

5.408

2.980

Effetto netto della conversione di valute estere sulla liquidità (G)

-

CASSA E ALTRE DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALLA FINE DEL PERIODO (H = E + F + G)

9.249

5.408

(migliaia di euro)

31 dicembre

2022

2021

INFORMAZIONI AGGIUNTIVE DEL RENDICONTO FINANZIARIO:

Beni in locazione finanziaria (rate da corrispondere)

382

856

Imposte e tasse pagate

2.689

2.701

Interessi pagati

2.334

1.092

85

4.5 Note al bilancio considato

4.6 – NOTE AL BILANCIO CONSOLIDATO

A INFORMAZIONI SOCIETARIE

Risanamento S.p.A. è una società per azioni domiciliata a Milano, con sede legale in Via Romualdo Bonfadini n. 148 che, di concerto con le società controllate (di seguito congiuntamente “il Gruppo Risanamento” o “il Gruppo”), prevede come congiunto oggetto principale l’attività di trading, investimento e sviluppo immobiliare.

La pubblicazione del bilancio consolidato del Gruppo Risanamento S.p.A. per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2022 è stata autorizzata con delibera del Consiglio di Amministrazione del 2 febbraio 2023 e potrà essere soggetta a modifiche (qualora dovessero intervenire fatti di rilievo) fino alla data dell’Assemblea degli azionisti.

B CRITERI DI REDAZIONE E PRINCIPI CONTABILI

Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2022 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali promulgati dall’International Accounting Standard Board (IASB) e omologati dell’Unione Europea includendo tra questi sia gli “International Accounting Standards (IAS)” che gli “International Financial Reporting Standards (IFRS)” oltre alle interpretazioni dell’International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC) e del precedente Standing Interpretations Commitee (SIC) ed ai provvedimenti emanati in attuazione dell’art. 9 del D. Lgs. n. 38/2005.

I principi contabili adottati nella redazione del bilancio consolidato sono coerenti con quelli adottati per la redazione del bilancio consolidato del precedente esercizio. Il Bilancio consolidato della Società è redatto con chiarezza e rappresenta in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale, la situazione finanziaria e il risultato economico consolidato dell’esercizio.

Le note al bilancio hanno la funzione di fornire l’illustrazione, l’analisi e, in taluni casi, un’integrazione dei dati di bilancio. Tali note includono inoltre l’informativa complementare richiesta dalla normativa civilistica, dalle delibere Consob n. 15519 e 15520 del 27 luglio 2006 e dalla comunicazione Consob n. 6064293 del 28 luglio 2006 e dal Documento Banca d’Italia / Consob / Isvap n. 4 del 3 marzo 2010.

Infine, si precisa che nel presente bilancio sono state accolte le indicazioni previste dalla Raccomandazione Consob n. DEM/9017965 del 26 febbraio 2009, nonché quelle suggerite dal Documento Banca d’Italia/Consob/Isvap n. 2 del 6 febbraio 2009.

I valori esposti nelle note di bilancio, laddove non diversamente indicato, sono espressi in migliaia di euro.

I prospetti di bilancio sono redatti secondo le seguenti modalità:

-

nello stato patrimoniale sono esposte separatamente le attività correnti e non correnti e le passività correnti e non correnti;

-

nel conto economico l’esposizione dei costi è effettuata in base alla natura degli stessi;

86

-

il conto economico complessivo è stato redatto mediante il metodo del “two statements approach”;

-

il rendiconto finanziario è stato redatto utilizzando il metodo indiretto, secondo quanto previsto dallo IAS 7.

La definizione di “non ricorrenti” è conforme a quella indicata nella Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, DEM 6064293. Il Gruppo, nel corso dell’esercizio, non ha posto in essere operazioni atipiche o inusuali, nell’accezione prevista dalla medesima Comunicazione Consob.

Inoltre, in ossequio a quanto disposto dalla Delibera Consob 15519 del 27 luglio 2006, è stata data separata indicazione dei rapporti con parti correlate, così come definite dallo IAS 24, negli schemi di stato patrimoniale e di conto economico, a cui si rimanda.

Infine, nel presente bilancio sono state accolte le raccomandazioni previste da Consob DIE/0061944 del 18 luglio 2013 in materia di valutazione al fair value dei beni immobili delle società immobiliari quotate. Il portafoglio immobiliare, anche se non “immobilizzato”, è stato oggetto di perizie di valutazione emesse da primari Esperti indipendenti.

Il bilancio consolidato è stato redatto secondo il presupposto della continuità aziendale che gli Amministratori ritengono permanere sulla base degli elementi descritti al paragrafo M – Continuità aziendale.

C PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO

Il bilancio consolidato comprende i bilanci di Risanamento S.p.A. e delle società controllate, sulle quali Risanamento S.p.A. esercita direttamente o indirettamente il controllo (così come definito dall’IFRS 10 “Bilancio consolidato”), al 31 dicembre di ogni anno. I bilanci delle controllate, predisposti per il consolidamento e approvati dai rispettivi organi sociali, sono redatti adottando i medesimi principi contabili della controllante e la data di chiusura del bilancio delle imprese controllate coincide con quella della Capogruppo.

Nella preparazione del bilancio consolidato vengono assunte linea per linea le attività, le passività, nonché i costi e i ricavi delle imprese consolidate nel loro ammontare complessivo, attribuendo agli eventuali soci di minoranza in apposite voci dello stato patrimoniale e del conto economico la quota del patrimonio netto e del risultato dell’esercizio di loro spettanza. Il valore contabile della partecipazione in ciascuna delle controllate è eliminato a fronte della corrispondente quota di patrimonio netto di ciascuna delle controllate comprensiva degli eventuali adeguamenti al fair value, alla data di acquisizione, delle relative attività e passività; l’eventuale differenza residuale emergente è allocata alla voce avviamento.

Rispetto al 31 dicembre 2021 si segnala la seguente differenza tra le “società controllate consolidate con il metodo integrale” e le “società collegate e controllate a controllo congiunto valutate con il criterio del patrimonio netto”:

-

nel corso del mese di febbraio 2022 la società Impreso S.r.l. in liquidazione è stata cancellata dal Registro delle Imprese a seguito della chiusura del processo di liquidazione volontaria.

.

87

Al 31 dicembre 2022 il numero delle imprese controllate e collegate di Risanamento S.p.A. è così ripartito:

31.12.2022

Imprese:

Italia

Estero

Totale

• controllate consolidate con il metodo integrale

8

1

9

Totale imprese

8

1

9

88

D CRITERI DI VALUTAZIONE

Attività immateriali

Le attività immateriali acquistate o prodotte internamente sono iscritte nell’attivo, secondo quanto disposto dallo IAS 38 – Attività immateriali, quando è probabile che l’uso dell’attività genererà benefici economici futuri e quando il costo dell’attività può essere determinato in modo attendibile. Tali attività sono iscritte al costo d’acquisto o a quello di produzione interna, comprensivo di tutti gli oneri accessori.

Attività immateriali a vita definita

Le attività immateriali a vita definita sono ammortizzate a quote costanti in ogni esercizio in relazione con la loro residua vita utile, tenuto conto anche dell’importo delle perdite per riduzione di valore cumulato.

Le licenze di software rappresentano il costo di acquisto delle licenze, inclusivo dei costi relativi a consulenze esterne o all’impiego del personale interno necessari all’implementazione; i suddetti costi sono ammortizzati in funzione della durata del loro utilizzo.

Immobilizzazioni materiali

Le attività materiali sono iscritte nell’attivo, secondo quanto disposto dallo IAS 16 – “Immobili, impianti e macchinari”.

Costo

Gli immobili sono iscritti al costo di acquisto, comprensivo degli oneri di diretta imputazione.

Gli oneri finanziari, direttamente attribuibili all’acquisizione o costruzione di un bene, vengono capitalizzati come parte del costo del bene stesso, qualora la natura del bene ne giustifichi la capitalizzazione.

I costi sostenuti successivamente all’acquisto sono capitalizzati solo se incrementano i benefici economici futuri insiti nel bene a cui si riferiscono. Tutti gli altri costi sono rilevati a conto economico quando sostenuti.

Le spese di manutenzione e riparazione ordinarie sono imputate a conto economico nell’esercizio in cui sono sostenute.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate nelle immobilizzazioni materiali, coerentemente rispetto alla natura del costo sostenuto. Il periodo di ammortamento corrisponde al minore tra la vita utile residua dell’immobilizzazione materiale e la durata residua del contratto di locazione dell’immobilizzazione cui la miglioria si riferisce.

Ammortamento

Il periodo di ammortamento decorre dal momento in cui il bene è disponibile all'uso. L’ammortamento cessa alla più recente tra la data in cui l’attività è classificata come posseduta per la vendita, in conformità all’ IFRS 5, e la data in cui l’attività viene eliminata

89

contabilmente.

Gli ammortamenti vengono sistematicamente determinati secondo quote costanti sulla base della vita utile stimata dei singoli cespiti stabilita in conformità ai piani aziendali di utilizzo che considerano anche il degrado fisico e tecnologico tenuto conto del presumibile valore netto di realizzo.

Quando l’attività materiale è costituita da più componenti significative aventi vite utili differenti, l’ammortamento è effettuato per ciascuna componente.

Il valore da ammortizzare è rappresentato dal valore di iscrizione ridotto del presumibile valore netto di cessione al termine della sua vita utile, se significativo e ragionevolmente determinabile. Non sono oggetto di ammortamento i terreni, anche se acquistati congiuntamente a un fabbricato, nonché le attività materiali destinate alla cessione che sono valutate al minore tra il valore di iscrizione e il loro fair value al netto degli oneri di dismissione.

Le aliquote di ammortamento utilizzate sono le seguenti (e sono rappresentative della vita utile):

immobili

3%

mobili, macchine d’ufficio e macchine elettroniche

12% - 20%

automezzi e autoveicoli

20% - 25%

attrezzature varie

10%

Investimenti immobiliari

In ottemperanza alle indicazioni dello IAS 16 si segnala che sono stati classificati tra gli “immobili strumentali” il complesso di edifici denominato “Cittadella” in quanto utilizzato come sede legale, amministrativa e tecnica del Gruppo. I criteri di valutazione sono i medesimi indicati nel paragrafo precedente

Riduzione di valore delle attività (Impairment)

In presenza di indicatori tali da far supporre l’esistenza di una perdita di valore delle attività immateriali e materiali, le stesse vengono sottoposte ad una verifica di perdita di valore (impairment test) tramite la stima del valore recuperabile.

Le attività immateriali a vita utile indefinita o non ancora disponibili per l’utilizzo sono sottoposte a verifica per riduzione di valore annualmente o ogniqualvolta vi sia un’indicazione che l’attività possa aver subito una perdita di valore.

La recuperabilità delle attività è verificata confrontando il valore di iscrizione con il relativo valore recuperabile, rappresentato dal maggiore tra il fair value, al netto degli oneri di dismissione, e il valore d’uso.

In assenza di un accordo di vendita vincolante, il fair value è stimato sulla base dei valori espressi da un mercato attivo, da transazioni recenti ovvero sulla base delle migliori informazioni disponibili per riflettere l’ammontare che si potrebbe ottenere dalla vendita del bene.

Il valore d’uso è determinato attualizzando i flussi di cassa attesi derivanti dall’uso del bene e, se significativi e ragionevolmente determinabili, quelli derivanti dalla sua cessione al termine

90

della sua vita utile. I flussi di cassa sono determinati sulla base di assunzioni ragionevoli e documentabili rappresentative della migliore stima delle future condizioni economiche che si verificheranno nella residua vita utile del bene, dando maggiore rilevanza alle indicazioni provenienti dall’esterno.

L’attualizzazione è effettuata a un tasso che tiene conto del rischio implicito nel settore di attività.

Quando non è possibile stimare il valore recuperabile di un singolo bene, il Gruppo stima il valore recuperabile dell’unità generatrice di flussi finanziari cui il bene appartiene.

Se il valore recuperabile di una attività è inferiore al valore contabile viene rilevata una perdita a conto economico.

Qualora una perdita su attività, diversa dall’avviamento, venga meno o si riduca, il valore contabile dell’attività o dell’unità generatrice di flussi finanziari è incrementato sino alla nuova stima del valore recuperabile. L’incremento del valore contabile non può eccedere il valore che sarebbe stato determinato se non fosse stata rilevata alcuna perdita per riduzione di valore. Il ripristino di una perdita di valore è iscritto a conto economico.

Partecipazioni

Le partecipazioni in imprese controllate congiuntamente e/o in imprese collegate sono valutate con il metodo del patrimonio netto.

Strumenti finanziari

Le attività e le passività finanziarie sono contabilizzate secondo quanto stabilito dall’IFRS 9 – Strumenti finanziari e dallo IAS 32 – Strumenti finanziari: esposizione nel bilancio.

In particolare, gli strumenti finanziari presenti della relazione sono:

1. Attività finanziarie valutate al costo ammortizzato

Sono incluse nella presente categoria le attività finanziarie (in particolare finanziamenti e titoli di debito) che soddisfano entrambe le seguenti condizioni:

- l’attività finanziaria è posseduta secondo un modello di business il cui obiettivo è conseguito mediante l’incasso dei flussi finanziari previsti contrattualmente (Business model “Hold to Collect”), e

- i termini contrattuali dell’attività finanziaria prevedono, a determinate date, flussi finanziari rappresentati unicamente da pagamenti del capitale e dell’interesse sull’importo del capitale da restituire (cd. “SPPI test” superato).

L’iscrizione iniziale dell’attività finanziaria avviene alla data di regolamento per i titoli di debito ed alla data di erogazione nel caso di crediti. All’atto della rilevazione iniziale le attività sono contabilizzate al fair value, comprensivo dei costi o proventi di transazione direttamente attribuibili allo strumento stesso.

Successivamente alla rilevazione iniziale, le attività finanziarie in esame sono valutate al costo ammortizzato, utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. In questi termini, l’attività è riconosciuta in bilancio per un ammontare pari al valore di prima iscrizione diminuito dei rimborsi di capitale, più o meno l’ammortamento cumulato (calcolato col richiamato metodo del tasso di interesse effettivo) della differenza tra tale importo iniziale e l’importo alla

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scadenza (riconducibile tipicamente ai costi/proventi imputati direttamente alla singola attività) e rettificato dell’eventuale fondo a copertura delle perdite. Il tasso di interesse effettivo è individuato calcolando il tasso che eguaglia il valore attuale dei flussi futuri dell’attività, per capitale ed interesse, all’ammontare erogato inclusivo dei costi/proventi ricondotti all’attività finanziaria medesima. Tale modalità di contabilizzazione, utilizzando una logica finanziaria, consente di distribuire l’effetto economico dei costi/proventi direttamente attribuibili ad un’attività finanziaria lungo la sua vita residua attesa.

I criteri di valutazione sono strettamente connessi all’inclusione degli strumenti in esame in uno dei tre stage (stadi di rischio creditizio) previsti dall’IFRS 9, l’ultimo dei quali (stage 3) comprende le attività finanziarie deteriorate e i restanti (stage 1 e 2) le attività finanziarie in bonis.

Con riferimento alla rappresentazione contabile dei suddetti effetti valutativi, le rettifiche di valore riferite a questa tipologia di attività sono rilevate nel Conto Economico:

- all’atto dell’iscrizione iniziale, per un ammontare pari alla perdita attesa a dodici mesi;

- all’atto della valutazione successiva dell’attività, ove il rischio creditizio non sia risultato significativamente incrementato rispetto all’iscrizione iniziale, in relazione alle variazioni dell’ammontare delle rettifiche di valore per perdite attese nei dodici mesi successivi; -

- all’atto della valutazione successiva dell’attività, ove il rischio creditizio sia risultato significativamente incrementato rispetto all’iscrizione iniziale, in relazione alla rilevazione di rettifiche di valore per perdite attese riferibili all’intera vita residua prevista contrattualmente per l’attività.

- All’atto della valutazione successiva dell’attività, ove – dopo che si è verificato un incremento significativo del rischio di credito rispetto all’iscrizione iniziale – la “significatività” di tale incremento sia poi venuta meno, in relazione all’adeguamento delle rettifiche di valore cumulate per tener conto del passaggio da una perdita attesa lungo l’intera vita residua dello strumento (“lifetime”) ad una a dodici mesi.

2. Passività finanziarie valutate al costo ammortizzato

Sono iscritte in tale voce i Debiti verso banche e i Debiti verso clientela.

La prima iscrizione di tali passività finanziarie avviene alla data di sottoscrizione del contratto, che normalmente coincide con il momento della ricezione delle somme raccolte o della emissione dei titoli di debito

Dopo la rilevazione iniziale, le passività finanziarie vengono valutate al costo ammortizzato col metodo del tasso di interesse effettivo. Fanno eccezione le passività a breve termine, per le quali il fattore temporale risulta trascurabile, che rimangono iscritte per il valore da liquidare.

Le passività finanziarie coperte da strumenti derivati, per un obiettivo di fair value hedge, sono valutate al valore corrente, secondo le modalità stabilite per l’hedge accounting: gli utili e le perdite derivanti dalle successive valutazioni al valore corrente, dovute a variazioni dei tassi d’interesse, sono rilevate a conto economico e sono compensate dalla porzione efficace della perdita o dell’utile derivante dalle successive valutazioni al valore corrente dello strumento coperto.

Portafoglio immobiliare

Il portafoglio immobiliare include aree edificabili, immobili in costruzione, immobili ultimati in vendita e immobili a reddito.

Tali attività sono inizialmente iscritte al costo che comprende, oltre al prezzo di acquisto, tutti gli eventuali oneri accessori direttamente imputabili all’acquisto. Le spese di manutenzione

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straordinaria che comportano un incremento dei benefici economici futuri vengono imputate ad incremento del valore dei cespiti, mentre gli altri costi di manutenzione ordinaria sono rilevati a Conto Economico.

Le aree edificabili sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente presunto valore netto di realizzo ai sensi dello IAS 2. Il costo è aumentato delle spese incrementative e degli oneri finanziari capitalizzabili.

Gli immobili in costruzione sono valutati al minore tra il costo, aumentato delle spese incrementative del loro valore, ed il corrispettivo del presunto valore netto di realizzo.

Gli immobili destinati alla vendita sono valutati al minore tra il costo ed il valore di mercato ai sensi dell’IFRS 5. Il costo di acquisizione viene aumentato delle eventuali spese incrementative sostenute al momento dell’acquisto.

Le attività possedute mediante contratti di leasing finanziario ai sensi dell’IFRS 16, attraverso i quali sono sostanzialmente trasferiti sulla società tutti i rischi ed i benefici legati alla proprietà, sono riconosciute come attività della società al loro valore corrente o, se inferiore, al valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing. La corrispondente passività verso il locatore è rappresentata in bilancio tra i debiti finanziari.

L’eventuale svalutazione al valore netto di realizzo viene effettuata sulla base di una valutazione eseguita sui singoli immobili da periti indipendenti.

Leasing

Il principio contabile IFRS 16 Leasing disciplina il trattamento contabile dei contratti di leasing per i soggetti che adottano i principi contabili internazionali.

Un contratto è un leasing, o contiene un leasing, se trasferisce la titolarità del diritto di controllare l’utilizzo di uno specifico asset, per un periodo di tempo, stabilito all’origine, in cambio di un corrispettivo pattuito, definendone le condizioni d’uso dello stesso e anche se non esplicitato, il mantenimento della sua efficienza nel tempo.

Il locatario non ha il “right of use” se il locatore ha il diritto sostanziale di sostituirlo con un altro bene lungo la durata del contratto, facendo divenire lo stesso un contratto di servizio piuttosto che contratto di leasing.

Quindi per stabilire che il bene in oggetto sia in leasing si tengono conto di due elementi sostanziali: il controllo e l’identificabilità del bene.

Criteri di iscrizione e valutazione

Il diritto d’uso acquisito con il leasing è rilevato come somma del valore attuale dei canoni futuri da pagare per la durata contrattuale, dei pagamenti per leasing corrisposti alla data o prima della decorrenza del leasing, degli eventuali incentivi ricevuti, dei costi diretti iniziali e degli eventuali costi stimati per lo smantellamento o il ripristino dell’attività sottostante il leasing.

La passività finanziaria iscritta corrisponde al valore attuale dei pagamenti dovuti per il leasing. In merito al tasso di attualizzazione, sulla base dei requisiti IFRS 16, il Gruppo utilizza per ogni contratto di leasing il tasso di interesse implicito, laddove sia disponibile. Per quanto riguarda contratti di leasing dal punto di vista del locatario, in alcuni casi, ad esempio con riferimento ai contratti di affitto, il tasso di interesse implicito non può essere sempre determinato prontamente senza ricorrere a stime e assunzioni.

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In questi casi, il tasso utilizzato è quello relativo al tasso di indebitamento incrementale di Risanamento.

Nel corso della durata del contratto di leasing, il locatario deve:

valutare il diritto d’uso al costo, al netto degli ammortamenti cumulati e delle rettifiche cumulate di valore determinate e contabilizzate in base alle previsioni dello IAS 36 “Riduzioni di valore delle attività”, rettificato per tenere conto delle eventuali rideterminazioni della passività del leasing;

incrementare la passività riveniente dall’operazione di leasing a seguito della maturazione di interessi passivi calcolati al tasso di interesse implicito del leasing, o, alternativamente, al tasso di finanziamento marginale e ridurla per i pagamenti delle quote capitale e interessi.

Criteri di cancellazione

Il bene oggetto di contratto di leasing è cancellato dallo stato patrimoniale al momento del termine della vita utile di tale bene (termine previsto contrattualmente) o in caso di estinzione anticipata del contratto di leasing.

Cassa, disponibilità liquide e attività finanziarie equivalenti

Nella voce cassa, disponibilità liquide e attività finanziarie equivalenti sono rilevati i mezzi finanziari liquidi e gli investimenti finanziari aventi scadenza residua, alla data di acquisto, inferiore a tre mesi e soggetti ad un irrilevante rischio di variazione del loro valore.

Benefici ai dipendenti

Piani successivi al rapporto di lavoro

Il trattamento di fine rapporto (TFR) delle società italiane è considerato un piano a benefici definiti successivo al rapporto di lavoro ed è contabilizzato secondo quando previsto per gli altri piani a benefici definiti.

L’obbligazione del Gruppo e il costo annuo rilevato a conto economico sono determinati da attuari indipendenti utilizzando il metodo della proiezione unitaria del credito (projected unit credit method). Il valore netto degli utili e delle perdite attuariali è iscritto a conto economico. I costi relativi all’incremento del valore attuale dell’obbligazione, derivanti dall’avvicinarsi del momento del pagamento dei benefici, sono inclusi tra gli oneri finanziari. La passività relativa ai benefici da riconoscere al termine del rapporto di lavoro iscritta nello stato patrimoniale rappresenta il valore attuale dell’obbligazione a benefici definiti, rettificato da utili e perdite attuariali e da costi relativi a prestazioni di lavoro pregresse non rilevati precedentemente.

Piani a contribuzione definita

Il Gruppo assolve la sua obbligazione mediante il pagamento di contributi a un’entità separata (un fondo) senza ulteriori obblighi e iscrive per competenza le quote di contribuzione al fondo, a fronte delle prestazioni di lavoro dei dipendenti.

Qualora alla data di chiusura del bilancio le quote contributive in oggetto siano già state versate, nessuna passività è iscritta in bilancio.

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Fondi rischi ed oneri

I fondi per rischi e oneri comprendono gli accantonamenti derivanti da obbligazioni attuali (legali o implicite) quali risultanti di un evento passato, per l’adempimento delle quali è probabile che si renderà necessario un impiego di risorse, il cui ammontare può essere stimato in maniera attendibile.

Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell’ammontare che l’impresa razionalmente pagherebbe per estinguere l’obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo.

Quando l’effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono attendibilmente stimabili, l’accantonamento è oggetto di attualizzazione; l’incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce “Proventi (oneri) finanziari”.

Iscrizione dei ricavi, dei proventi e degli oneri a conto economico

I ricavi sono flussi lordi di benefici economici derivanti dallo svolgimento dell’attività ordinaria dell’impresa e sono rilevati nel momento in cui viene trasferito il controllo dei beni o servizi al cliente, ad un ammontare che rappresenta l’importo del corrispettivo a cui si ritiene di avere diritto

In particolare, la rilevazione dei ricavi avviene tramite l’applicazione di un modello che deve soddisfare i seguenti criteri:

- identificazione del contratto, definito come un accordo in cui le parti si sono impegnate ad adempiere alle rispettive obbligazioni;

- individuazione delle singole obbligazioni di fare (“performance obligations”) contenute nel contratto;

- determinazione del prezzo della transazione, ossia il corrispettivo atteso per il trasferimento al cliente dei beni o dei servizi;

- ripartizione del prezzo della transazione a ciascuna “performance obligation”, sulla base dei prezzi di vendita della singola obbligazione;

- riconoscimento dei ricavi nel momento in cui (o man mano che) l’obbligazione di fare risulta adempiuta trasferendo al cliente il bene o servizio promesso.

Il prezzo dell’operazione rappresenta l’importo del corrispettivo a cui l’entità ritiene di aver diritto in cambio del trasferimento al cliente dei beni e servizi promessi. Esso può includere importi fissi, variabili o entrambe le casistiche. I ricavi configurati da corrispettivi variabili vengono rilevati a Conto economico se attendibilmente stimabili e unicamente se è altamente probabile che tale corrispettivo non debba essere, in periodi successivi, in tutto o in una sua parte significativa, stornato dal Conto economico. In caso di forte prevalenza di fattori di incertezza legati alla natura del corrispettivo, il medesimo sarà rilevato solo al momento in cui tale incertezza verrà risolta.

I ricavi possono essere riconosciuti:

- in un momento preciso, quando l’entità adempie l’obbligazione di fare trasferendo al cliente il bene o servizio promesso, oppure

- nel corso del tempo, mano a mano che l’entità adempie l’obbligazione di fare trasferendo al cliente il bene o servizio promesso.

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Il bene è trasferito quanto, o nel corso del periodo in cui, il cliente ne acquisisce il controllo. In particolare:

- ricavi derivanti dalla vendita di beni sono rilevati quando sono soddisfatte le seguenti condizioni:

- i rischi ed i benefici connessi alla proprietà dei beni sono stati trasferiti all’acquirente;

- l’effettivo controllo sui beni venduti e il normale livello continuativo di attività associate con la proprietà sono cessati;

- il valore dei ricavi può essere attendibilmente determinato;

- è probabile che i benefici economici derivanti dalla vendita saranno fruiti dall’impresa;

- i costi sostenuti o da sostenere sono determinati in modo attendibile.

- i ricavi delle prestazioni di servizi sono rilevati quando i servizi sono resi. Gli stanziamenti di ricavi relativi a servizi parzialmente resi sono rilevati con riferimento allo stadio di completamento dell’operazione alla data di bilancio, quando l’ammontare dei ricavi può essere attendibilmente stimato;

- i proventi e gli oneri di natura finanziaria sono riconosciuti in base alla competenza temporale;

- i dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli azionisti a ricevere il pagamento, che normalmente corrisponde alla data dell’assemblea annuale dei soci che delibera sull’approvazione del bilancio.

I dividendi ricevuti da società collegate sono registrati a riduzione del valore della partecipazione.

I costi sono riconosciuti a conto economico quando relativi a beni e servizi venduti o consumati nell’esercizio o per ripartizione sistematica ovvero quando non si possa identificare l’utilità futura degli stessi.

I costi volti, allo studio di prodotti o processi alternativi o, comunque, sostenuti per attività di ricerca, nonché le spese di pubblicità, non soddisfano le condizioni per la loro rilevazione all’attivo patrimoniale e sono considerati costi correnti e imputati a conto economico nell’esercizio di sostenimento.

Imposte

Le imposte sul reddito correnti sono calcolate sulla base della stima del reddito imponibile; il debito previsto è rilevato alla voce “Debiti tributari”. I debiti e i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare alle/dalle autorità fiscali applicando le aliquote e la normativa fiscale vigenti o sostanzialmente approvate alla data di chiusura del periodo.

Gli accantonamenti per imposte che potrebbero generarsi dal trasferimento di utili non distribuiti delle società controllate sono effettuati solo dove vi sia la reale intenzione di trasferire tali utili. Le altre imposte non correlate al reddito, come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra gli oneri operativi.

Le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello stanziamento globale della passività. Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività e delle passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali ad eccezione dell’avviamento non deducibile fiscalmente e di quelle differenze derivanti da investimenti in società controllate per le quali non si prevede l’annullamento nel prevedibile futuro. Le

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imposte anticipate sulle perdite fiscali riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro a fronte del quale possano essere recuperate. Le attività e le passività fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito sono applicate dalla medesima autorità fiscale, quando vi è un diritto legale di compensazione e quando i tempi di atteso riversamento sono omogenei. Le attività e le passività fiscali differite sono determinate con le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili, nei rispettivi ordinamenti dei paesi in cui il Gruppo opera, negli esercizi nei quali le differenze temporanee saranno realizzate o estinte. Le attività per imposte anticipate e le passività per imposte differite sono classificate tra le attività e le passività non correnti.

Quando i risultati delle operazioni sono rilevati direttamente a patrimonio netto, le imposte correnti, le attività per imposte anticipate e le passività per imposte differite sono anch’esse imputate al patrimonio netto.

L’entità deve compensare le attività e le passività fiscali differite se, e solo se:

- l’entità ha un diritto legalmente esercitabile di compensare le attività fiscali correnti con le passività fiscali correnti;

- le attività e le passività fiscali differite sono relative a imposte sul reddito applicate dalla medesima giurisdizione fiscale sullo stesso soggetto passivo di imposta

Le poste di attività anticipata e passività differita sono esposte mediante compensazione in quanto le società che le detengono aderiscono al consolidato fiscale di gruppo.

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E INFORMATIVA DI SETTORE

In ottemperanza a quanto richiesto dal principio IFRS 8 si redigono gli schemi economico – patrimoniali relativi ai settori operativi utilizzati dal management ai fini gestionali ovvero: settore reddito, settore sviluppo e settore trading.

La suddivisione sopra esposta corrisponde alle unità di business che il management dispone per monitorarne separatamente i risultati operativi.

A seguito della dismissione del portafoglio francese avvenuta nel corso del 2014 non sono più forniti gli schemi economico – patrimoniali per area geografica in quanto l’attività del Gruppo è svolta quasi esclusivamente in Italia.

F USO DI STIME

La redazione del bilancio consolidato e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte della direzione l’effettuazione di stime e di assunzioni che hanno effetto sui valori delle attività, in particolare quelle relative al patrimonio immobiliare, e delle passività di bilancio e sull’informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data della relazione. I risultati che si consuntiveranno potrebbero differire da tali stime. Le stime sono utilizzate per rilevare gli accantonamenti per rischi su crediti, per svalutazioni di magazzino, ammortamenti, svalutazioni di attivo, benefici ai dipendenti, imposte, altri accantonamenti e fondi.

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G RISK MANAGEMENT

Nel periodo futuro la situazione patrimoniale ed economico-finanziaria del Gruppo potrebbe essere influenzata da una serie di fattori di rischio (di seguito individuati).

La Società ha identificato e valutato le incertezze legate al difficile contesto in cui opera, alla crisi che interessa i mercati finanziari e alle conseguenti difficoltà che incontrano gli operatori, soprattutto del settore immobiliare, e conseguentemente ha messo in atto una serie di misure volte ad arginare gli effetti che potrebbero derivarne.

Al fine di rilevare e valutare i propri rischi, il Gruppo Risanamento ha sviluppato un modello integrato di gestione dei rischi che si ispira ai principi internazionali dell’Enterprise Risk Management (ERM), in particolare al framework COSO (promosso da The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). Tale impostazione viene adottata al fine di identificare un approccio sistematico all’individuazione dei rischi prioritari dell’azienda, così da poter coglierne con tempestivo anticipo i potenziali effetti negativi e di organizzare conseguentemente e tempestivamente il sistema di mitigazione.

Prima di fornire una rappresentazione dei principali rischi legati all’attuale indirizzo strategico ed all’odierna operatività del Gruppo, viene data indicazione dei fattori di rischio legati all’attuale scenario economico globale ed alla connessa congiuntura del mercato immobiliare.

Rischi relativi all’attuale scenario economico globale

L’economia globale continua a risentire dell’elevata inflazione, della forte incertezza connessa con la guerra in Ucraina e dell’orientamento restrittivo delle politiche monetarie. Nel quarto trimestre gli indicatori congiunturali e le statistiche nazionali disponibili hanno segnalato un peggioramento del quadro, più marcato nei paesi avanzati e in Cina. Anche il commercio internazionale avrebbe frenato alla fine dell’anno. Il rallentamento della domanda mondiale ha contribuito a moderare il prezzo del petrolio. In Europa le quotazioni del gas naturale sono nettamente diminuite – grazie alle temperature miti, al calo della domanda industriale e ai consistenti stoccaggi accumulati – pur rimanendo su livelli storicamente alti. Permangono forti rischi connessi con l’evoluzione del contesto geopolitico. L’inflazione, nonostante alcuni segnali di diminuzione, si è mantenuta elevata e le banche centrali dei principali paesi avanzati hanno proseguito nell’azione di restrizione monetaria. Le istituzioni internazionali prefigurano un indebolimento della crescita mondiale per l’anno in corso. Per i dettagli sulla situazione economica si rinvia a quanto già indicato nel paragrafo 3.2 “Contesto operativo”.

Le proiezioni della Banca D’Italia per l'economia italiana continuano ad avere un carattere puramente indicativo, dato l'attuale contesto di forte incertezza connessa soprattutto con l'evoluzione del conflitto in Ucraina. Nello scenario di base si ipotizza che le tensioni associate alla guerra si mantengano ancora elevate nei primi mesi del 2023 e si riducano gradualmente lungo l'orizzonte previsivo. Dopo un aumento di quasi il 4 per cento nel 2022, il PIL rallenterebbe quest'anno allo 0,6 per cento. La crescita tornerebbe a rafforzarsi nel biennio successivo, grazie all'accelerazione sia delle esportazioni sia della domanda interna. L'inflazione, salita quasi al 9 per cento nello scorso anno, scenderebbe al 6,5 nel 2023 e in modo più marcato in seguito, portandosi al 2,0 per cento nel 2025.

In uno scenario in cui si ipotizza la sospensione permanente delle forniture di materie prime energetiche dalla Russia all'Europa, il prodotto si contrarrebbe nel 2023 e nel 2024 e crescerebbe moderatamente nell'anno successivo; l'inflazione salirebbe ulteriormente quest'anno, per poi scendere decisamente nel prossimo biennio. Lo scenario non tiene conto di nuove misure introdotte per mitigare gli effetti di questi eventuali sviluppi più sfavorevoli; non considera inoltre la possibilità che

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il forte indebitamento dell’attività economica si rifletta, più di quanto suggerito dalle regolarità storiche, sull'inflazione, determinandone un più basso valore alla fine dell'orizzonte previsivo.